Житловий кодекс України. Науково-практичний коментар станом на 05.05.2011 р - Колектив авторів

на підставі коментованої статті погіршення житлових умов відповідачів, як правило, не повинно допускатись. У цьому разі суд має всебічно враховувати інтереси і заслуговуючі на увагу доводи членів сім'ї наймача, зокрема, вік, стан здоров'я та інші особливі обставини, що перешкоджають користуванню жилим приміщенням, яке надається в порядку обміну. Однак перебування жилого приміщення в загальній квартирі не може розглядатися як погіршення житлових умов осіб, які проживають в ізольованій квартирі і між якими виник спір.

Угода про обмін жилих приміщень має правове значення, якщо вона належно оформлена і учасники обміну одержали ордери (ст. 83 ЖК України). В цьому разі при ухиленні учасника обміну від його проведення інші його учасники вправі вимагати від нього в судовому порядку виконання цього обов'язку.

Відмова третіх осіб, які брали участь у справі про примусовий обмін, від проведення обміну після набрання рішенням законної сили не може бути підставою для примусового щодо них виконання рішення. Наявність рішення в таких випадках не є перешкодою для пред'явлення позову про примусовий обмін жилого приміщення з новими варіантами.

4. Якщо між членами сім'ї відбувся поділ жилої площі і з кожним з них було укладено окремі договори найму (ст. 104 ЖК), то права на примусовий поділ у відповідності до ст. 80 ЖК в окремо проживаючих осіб немає.

В таких випадках наймач одного з приміщень має право вимагати примусового обміну в судовому порядку, але на підставі ст. 116 ЖК, тобто за систематичне руйнування чи псування жилого приміщення, або використання його не за призначенням, або систематичне порушенням правило співжиття, що робить неможливим для інших проживання із ними в одній квартирі чи в одному будинку.

5. З метою захисту своїх прав відповідач може подати зустрічний позов про визнання позивача таким, що втратив право на жиле приміщення за ст. 71 або 107 ЖК. Якщо наймач чи член його сім'ї втратив право на жиле приміщення через відсутність понад 6 місяців (ст. 71 ЖК) або через розірвання договору найму (ст. 107 ЖК), тоді немає права на примусовий обмін за правилами ст. 80 ЖК.

Стаття 81. Обмін частини жилого приміщення

Наймач або член його сім'ї вправі в установленому порядку провести обмін жилої площі, що припадає на нього, в тому числі суміжної кімнати або частини кімнати, з наймачем іншого жилого приміщення за умови, що в'їжджаючий у порядку обміну вселяється як член сім'ї тих, що залишилися проживати в цьому приміщенні.

1. Не тільки наймач, але й члени його сім'ї, що мають повну цивільну дієздатність мають право на самостійно в установленому порядку провести обмін жилої площі, що припадає на нього, при умові, що в'їжджаючий в порядку обміну вселяється в якості члена сім'ї тих, що залишилися проживати в цьому приміщенні.

2. За загальним правилом повну цивільну дієздатність має фізична особа, яка досягла вісімнадцяти років (ч. 1 ст. 34 ЦК). У разі реєстрації шлюбу фізичної особи, яка не досягла повноліття, вона набуває повної цивільної дієздатності з моменту реєстрації шлюбу (ч. 2 ст. 34 ЦК). Повна цивільна дієздатність може бути надана фізичній особі, яка досягла шістнадцяти років і працює за трудовим договором, а також неповнолітній особі, яка записана матір'ю або батьком дитини (ч. 1 ст. 35 ЦК). Повна цивільна дієздатність може бути надана фізичній особі, яка досягла шістнадцяти років і яка бажає займатися підприємницькою діяльністю (ч. 3 ст. 35 ЦК).

Стаття 82. Обмін жилих приміщень у будинках підприємств, установ, організацій

Обмін жилих приміщень у будинках підприємств, установ, організацій допускається лише за їх згодою. Відмову у згоді на обмін може бути оскаржено в судовому порядку, крім випадків обміну жилих приміщень у будинках, що належать колгоспам.

1. У будинках підприємств, установ, організацій обмін жилих приміщень не допускається, якщо на це немає згоди з боку адміністрації. Відмова може бути наслідком однієї з обставин, закріплених в ст. 86 ЖК.

Відмова у згоді може бути оскаржена в суді.

Стаття 83. Набрання чинності угодою про обмін жилими приміщеннями

Угода про обмін жилими приміщеннями набирає чинності з моменту одержання ордерів, що видаються виконавчими комітетами місцевих Рад народних депутатів (частина перша статті 58). Відмову у видачі ордера може бути оскаржено в судовому порядку в шестимісячний строк.

1. Набрання чинності угодою про обмін жилими приміщеннями означає, що у кожного з учасників виникає право вимагати один від одного виконання прийнятих ними зобов'язань з передачі приміщень, а у випадку відмови - звернутись з позовом до суду про примусове виконання обов'язку в натурі (п. 5 ч. 2 ст. 16 ЦК).

2. Для виникнення права користування новим жилим приміщенням необхідний складний юридичний факт, який поєднує укладення договору обміну в письмовій формі, повернення ордерів на попереднє житлове приміщення і одержання нових ордерів. За загальним правилом ордер може бути видано лише на вільне жиле приміщення (ст. 58 ЖК). При обміні, в якості виключення, ордер він видається на невільне жиле приміщення.

Є єдиний випадок законного вселення без видачі ордера - коли предметом обміну є частина жилого приміщення (ст. 81 ЖК). У випадках, коли предметом обміну є частина жилого приміщення, особі, яка вселяється як член сім'ї тих, що залишилися проживати в цьому приміщенні, видається виписка з рішення виконавчого комітету місцевої ради, яка оформила обмін (п. 13 Правил обміну приміщень в Українській РСР, затверджені постановою Ради Міністрів УРСР від 31 січня 1986 р. № 31).

3. Строк позовної давності у випадку відмови у видачі ордера становить шість місяців. Перебіг позовної давності