Житловий кодекс України. Науково-практичний коментар станом на 05.05.2011 р - Колектив авторів

- Згода наймодавця.

2. Передача в піднайом жилого приміщення не звільняє наймача від всіх передбачених договором найму обов'язків, в т. ч. по відшкодуванню шкоди, заподіяної жилому приміщенню піднаймачем.

3. Правила ст. 63 ЖК про предмет договору найму не поширюються на передачу жилого приміщення і піднайом. Тобто здати в піднайом можна навіть частину кімнати.

4. Для порівняння наводимо положення ЦК, які регулюють відносини щодо піднайму житла приватного житлового фонду.

Відповідно до ст. 817 ЦК наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, мають право за їхньою взаємною згодою та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому. Зазначені особи набувають рівних з іншими особами прав користування житлом, якщо інше не було передбачено при їх вселенні.

Договором піднайму може бути передбачено, що разом з піднаймачем у надаване йому жиле приміщення вселяються і члени його сім'ї. Подальше вселення піднаймачем членів сім'ї допускається лише за згодою наймодавця, наймача та інших осіб, зазначених у частинах першій і третій статті 91 цього Кодексу.

1. При укладенні договору піднайму вказується кількісний та персональний склад членів сім'ї піднаймача. В подальшому може виникнути потреба підселення інших членів сім'ї (наприклад, при вступі у шлюб дітей піднаймача). Такі дії піднаймача можуть мати місце тільки за згодою наймодавця, наймача і членів його сім'ї. На вселення неповнолітніх дітей піднаймача вказана згода не вимагається.

Здача жилого приміщення в піднайом не допускається, якщо:

1) в результаті вселення піднаймача розмір жилої площі, що припадатиме на кожну особу, яка проживає у цьому приміщенні, буде меншим від установленого для надання жилих приміщень (частина перша статті 48);

2) як піднаймач жилого приміщення або член його сім'ї в квартиру, в якій проживає два або більше наймачі, вселяється особа, яка хворіє на тяжку форму хронічного захворювання, в зв'язку з чим не може проживати в такій квартирі.

Коментована стаття містить всього дві умови, при яких не допускається здача жилого приміщення в піднайом. Неможливе його укладення, якщо в результаті вселення самого піднаймача або спільно з членами його сім'ї розмір жилої площі на кожного виявиться менше рівня середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті. Виходячи з даних статистичної звітності, рівень середньої забезпеченості громадян у м. Києві жилою площею визначено 9,0 кв. м на одну особу (постанова виконкому Київської міської ради народних депутатів і президії Київської міськради профспілок від 30 квітня 1991 року № 234).

Другою умовою, при якій не допускається здача жилого приміщення в піднайом, є вселення в квартиру, де проживає два і більше наймача, піднаймача, що хворіє на деякі тяжкі форми хронічних захворювань. Цей перелік затверджено наказом Міністерства охорони здоров'я УРСР від 8 лютого 1985 р. № 52.

Здача жилого приміщення в піднайом з порушенням вимог, установлених частинами першою, третьою і четвертою статті 91 і статтею 93 цього Кодексу, тягне за собою недійсність договору піднайму. У цьому разі громадяни, які незаконно поселилися в жилому приміщенні, зобов'язані негайно звільнити його, а в разі відмовлення - підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.

1. Юридична сила договору піднайму тісно пов'язана з дотриманням встановленого порядку здачі приміщення в піднайом.

Випадки визнання договору піднайму недійсним:

1. відсутня згода членів сім'ї, які проживають разом наймачем, згода наймодавця здавати в піднайом жиле приміщення.

2. відсутня згода інших наймачів та членів їх сімей, за винятком випадків здачі жилого приміщення в піднайом у зв'язку з тимчасовим виїздом всієї сім'ї, яка проживає у квартирі.

3. недодержання вимоги щодо письмової форми договору та про його реєстрацію у житлово-експлуатаційній організації.

4. в результаті вселення піднаймача розмір жилої площі, що припадатиме на кожну особу, яка проживає у цьому приміщенні, буде меншим від установленого для надання жилих приміщень (частина перша статті 48);

5. як піднаймач жилого приміщення або член його сім'ї в квартиру, в якій проживає два або більше наймачі, вселяється особа, яка хворіє на тяжку форму хронічного захворювання, в зв'язку з чим не може проживати в такій квартирі, порушені умови, за яких здача жилого приміщення в піднайом не допускається.

2. Позивачем у справах про визнання недійсним договору піднайму та виселення фізичних осіб може бути житлово-експлуатаційна організація (п. 68 листа Верховного Суду України від 26.05.2001 р. "Правові позиції щодо розгляду судами окремих категорій судових справ (Житлове право)"). Також позивачем може бути сам наймач і особи, інтереси яких порушені укладенням недійсного договору піднайму.

Розмір плати за користування жилим приміщенням і за комунальні послуги за договором піднайму встановлюється угодою сторін, але не може перевищувати розміру квартирної плати, що сплачується наймачем за надаване приміщення (частину приміщення), і відповідної частини його