Житловий кодекс України. Науково-практичний коментар станом на 05.05.2011 р - Колектив авторів

2. Наймачу та членам його сім'ї, які проживають разом з ним, у разі проведення капітального ремонту жилого приміщення, яким вони користуються, надається у безстрокове користування інше благоустроєне жиле приміщення до початку зазначених робіт у випадках, коли:

а) жиле приміщення, яке займає наймач та члени його сім'ї, в результаті капітального ремонту не може бути збережене;

б) зазначене жиле приміщення істотно збільшиться і у наймача утвориться надлишки жилої площі;

в) жиле приміщення істотно зменшиться.

У варіанті "б" ініціатором розірвання попереднього договору найму виступає наймодавець, у варіанті "в" - наймач.

3. Збільшення жилого приміщення вважається істотним, якщо його розміри перевищать встановлену в ст. 47 норму жилої площі - 13,65 кв. м на одну особу, а також норму додаткової площі (при наявності права на додаткову площу), в результаті чого створюються надлишки жилої площі.

4. При виселенні за ст. 102 ЖК нове жиле приміщення, що надається наймачу, повинно відповідати нормам ст. ст. 50 та 113 ЖК.

Договір найму жилого приміщення може бути змінено тільки за згодою наймача, членів його сім'ї і наймодавця, за винятком випадків, передбачених Основами житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік, іншими законодавчими актами Союзу РСР і цим Кодексом.

1. Закріплене в ст. 9 ЖК право безстрокового користування жилими приміщеннями в будинках державного та комунального житлового фонду, що виникає на підставі ордеру та договору найму, не свідчить про те, що договір не може змінюватись. З часом стосунки між наймачем та членами його сім'ї змінюються; виникають інші фактори, у відповідності до яких договір найму жилого приміщення потребує змін.

2. За ст. 62 ЖК УРСР до відносин, що випливають з договору найму жилого приміщення, у відповідних випадках застосовуються також правила цивільного законодавства.

В коментованій статті закріплено правило ст. 651 ЦК, відповідно до якого зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Правові наслідки зміни договору закріплені в ст. 653 ЦК.

За ст. 654 ЦК зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

3. ЖК містить декілька виключень з загального правила про те, що на зміну договору найму житла вимагається двостороння згода наймодавця і наймача. Ці випадки передбачені ст. ст. 104 - 107 ЖК.

4. Правила ст. 103 ЖК не поширюються на службові жилі приміщення (ст. 123 ЖК).

Член сім'ї наймача вправі вимагати, за згодою інших членів сім'ї, які проживають разом з ним, укладення з ним окремого договору найму, якщо жилу площу, що припадає на нього, може бути виділено у вигляді приміщення, яке відповідає вимогам статті 63 цього Кодексу.

У разі відмовлення членів сім'ї дати згоду на укладення окремого договору найму, а також у разі відмови наймодавця в укладенні такого договору спір може бути вирішено в судовому порядку.

Правила, встановлені частиною першою цієї статті, не поширюються на жилі приміщення в будинках підприємств, установ, організацій найважливіших галузей народного господарства (частина перша статті 114), крім випадків, коли наймач одержав приміщення не у зв'язку з трудовими відносинами або коли наймодавець втратив право на його виселення, а також на приміщення в будинках колгоспів.

1. Право члена сім'ї наймача на зміну договору найму пов'язане із закріпленим в ст. 64 ЖК принципу рівності прав і обов'язків всіх членів сім'ї. Житлове законодавство не визначає обставин, за яких виникає необхідність зміни договору найму житлового приміщення за вимогою члена сім'ї наймача. Найчастіше вони виникають при припиненні шлюбних відносин, виділенні повнолітніх дітей в окрему сім'ю тощо.

Зміна договору найму використовується для уникнення конфліктів в сім'ї у зв'язку із спільним використанням жилих приміщень, умовами його оплати в утримання.

2. Умови, при яких допускається зміна договору найму жилого приміщення:

- згода наймача, членів його сім'ї і наймодавця,

- відповідність розміру жилої площі, щодо якої укладається окремий договір найму, нормативам,

- відповідність умов жилого приміщення вимогам ст. 63 ЖК.

3. У п. 16 постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 року № 2 "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" роз'яснено, що в силу ст. 104 ЖК суд вправі задовольнити вимоги члена сім'ї наймача про поділ жилого приміщення, якщо жилу площу, що припадає на нього (або з урахуванням укладеної угоди про порядок користування жилим приміщенням), може бути виділено у вигляді ізольованого приміщення, яке складається з однієї або кількох кімнат, розмір якого не менше встановленого для надання одній особі.

При поділі жилого приміщення за вимогою члена сім'ї наймача йому може бути виділено ізольоване жиле приміщення, розміром меншим за жилу площу, що припадає на нього. Однак поділ не може бути допущений, коли це призведе до штучного погіршення житлових умов позивача і викличе необхідність постановки його на облік, як такого, що потребує поліпшення житлових умов.

Зміна договору