Житловий кодекс України. Науково-практичний коментар станом на 05.05.2011 р - Колектив авторів
8) якщо у зв'язку з обміном у квартиру, в якій проживає два або більше наймачі, вселяється особа, яка хворіє на тяжку форму хронічного захворювання, в зв'язку з чим не може проживати в такій квартирі;
9) якщо внаслідок міжміського обміну на жилі приміщення в містах республіканського підпорядкування і в курортних місцевостях розмір жилої площі, що припадатиме на кожного члена сім'ї, буде меншим від встановленого Радою Міністрів Української РСР.
Відповідно до Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік законодавством Союзу РСР може бути встановлено й інші умови, за яких обмін жилими приміщеннями не допускається.
1. Фізичні особи зобов'язані дбайливо ставитися до будинку, в якому вони проживають, використовувати жиле приміщення відповідно до його призначення (ст. 10 ЖК). З метою недопущення здійснення житлових прав не у відповідності з їх призначенням, охорони прав фізичних та юридичних осіб коментована стаття передбачає обставини, при наявності яких обмін жилих приміщень не допускається. Цей перелік було дослівно перенесено до п. 12 Правил обміну жилих приміщень в Українській РСР, затверджені постановою Ради Міністрів від 31 січня 1986 р. № 31.
2. Хоча в ст. 86 використана така юридична техніка, що перелік підстав, що забороняють обмін жилих приміщень, є вичерпним, це не виключає можливості застосування відповідних положень ЦК.
3. п. 1 коментованої статті веде мову про пред'явлення до наймача позову про розірвання чи зміну договору найму жилого приміщення або про визнання ордера недійсним. Позов можна вважати пред'явленим з моменту винесення ухвали про відкриття провадження у справі (ст. 122 Цивільного процесуального кодексу України). З цього моменту правовідношення набуває спірного характеру, і тому законодавець не допускає здійснення права на обмін до вирішення спору по суті.
4. п. 2 коментованої статті стосується розгляду питання про виключення члена з житлово-будівельного кооперативу як підставу для заборони обміну жилих приміщень. Не лише факт виключення члена, але і наявність в порядку денному питання про виключення фізичної особи з членів є підставою для такої заборони.
5. Обмін може мати корисливий або фіктивний характер (п. 3 ст. 86 ЖК). Наприклад, при нерівноцінному обміні (в результаті обміну більшої площі на меншу чи на менш благоустроєну або на рівноцінну, але в гіршому районі). При всіх нерівноцінних обмінах для відмови в їх оформленні чи видачі ордерів необхідно мати конкретні докази, що достовірно підтверджують корисний характер цього правочину. Тягар доказування покладається на осіб, що зробили таку заяву. При доведеності планованого фіктивного обміну відмова в оформленні обґрунтовується з посиланням на ст. 86 ЖК, а якщо обмін вже відбувся, застосовується ст. 234 ЦК (правові наслідки фіктивного правочину).
6. п. 4 ст. 86 ЖК зазначає, що обмін жилими приміщеннями не допускається, якщо будинок, в якому знаходиться обмінюване жиле приміщення, підлягає знесенню або будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом чи підлягає переобладнанню для інших цілей.
Непридатні для проживання жилі будинки і жилі приміщення переобладнуються для використання в інших цілях або такі будинки зносяться за рішенням органу місцевого самоврядування (ст. 7 ЖК).
Допускається переведення жилих будинків у нежилі (ст. 8 ЖК).
7. п. 5 ст. 86 ЖК: обмін жилими приміщеннями не допускається, якщо будинок підлягає капітальному ремонту з переобладнанням або переплануванням обмінюваного жилого приміщення.
Для законної відмови у проведенні обміну жилими приміщеннями необхідно попередньо дотриматись порядку включення жилого будинку до плану реконструкції. Цей порядок закріплено в Положенні про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян, затверджений наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 15 вересня 1992 р. № 56.
Жилий будинок може бути включений до плану реконструкції поточного року лише в разі виконання таких вимог і умов:
а) наявності затвердженої в установленому порядку проектно-кошторисної документації на проведення реконструкції жилого будинку;
б) завершення відселення мешканців будинку;
в) включення будинку до титульного списку реконструкції та наявності коштів у власника будинку або договору з інвестором про фінансування реконструкції будинку;
г) наявності укладеного договору між власником жилого будинку і підрядним будівельним чи ремонтно-будівельним підприємством на виконання робіт з реконструкції.
8. Обмін не допускається, якщо житло є службовим (п. 6 ст. 86 ЖК). До числа службових може бути включено тільки вільне жиле приміщення (п. 4 Положення про порядок надання службових жилих приміщень і користування ними в Українській РСР, затверджене постановою Ради Міністрів УРСР від 4 лютого 1988 р. № 37). Тобто рішення органу місцевого самоврядування про віднесення жилого приміщення до числа службових повинно мати місце до заселення цього приміщення. Рішення, прийняте після заселення, не є перепоною на шляху оформлення обміну.
Також забороняється обмін жилих приміщень у гуртожитках, оскільки право на проживання в гуртожитках має тимчасовий характер.
9. Предметом договору найму може бути кімната в комунальній квартирі. При цьому згоди з боку сусідів не вимагається. Однак якщо у зв'язку з обміном в квартиру, в якій проживає два або більше наймачі, вселяється особа, яка хворіє на тяжку форму хронічного захворювання, обмін не допускається (п. 8 ст. 86 ЖК). У зв'язку з цим фізичні особи, що бажають провести обмін займаних жилих приміщень, подають органу місцевого самоврядування довідку лікувально-профілактичної установи про відсутність у нього і членів його сім'ї захворювання, яке перешкоджає проживанню у комунальній квартирі, - при обміні на жиле приміщення в квартирі, в якій проживає два або більше наймачів.
10. Забороняється міжміський обмін на жилі приміщення між наймачами, якщо в його результаті в жилих приміщеннях, що знаходяться в містах Києві, Севастополі і в курортних місцевостях, на
