Житловий кодекс України. Науково-практичний коментар станом на 05.05.2011 р - Колектив авторів

Обмін жилими приміщеннями, проведений з порушенням вимог законодавства Союзу РСР, цього Кодексу та інших актів законодавства Української РСР, визнається недійсним.

Визнання обміну недійсним провадиться в судовому порядку.

1. Обмін жилими приміщеннями є цивільним правочином, який крім цивільно-правових наслідків тягне ще певні адміністративно-правові наслідки.

2. До відносин, що випливають з договору найму жилого приміщення, у відповідних випадках застосовуються також правила цивільного законодавства (ст. 62 ЖК).

ЦК передбачає перелік загальних вимог, додержання яких є необхідним для чинності правочину (ст. 203 ЦК).

Умови дійсності правочину:

- Зміст правочину не може суперечити ЦК, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

- Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

- Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

- Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

- Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

- Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

3. Часто виникають спори, пов'язані з визнанням обміну недійсним на тій підставі, що правочин вчинено під впливом помилки (ст. 230 ЦК). Наприклад, в результаті незнання (неправильної уяви) про санітарно- технічний стан жилого приміщення. Однак визнати такий обмін недійсним можна, коли дефекти створюють неможливість проживання та не можуть бути усунуті.

Помилка щодо мотивів укладанні правочину не повинна тягнути недійсність, оскільки мотив знаходиться поза істотних умов правочину. Наприклад, був проведений обмін у зв'язку з планованою зміною роботи, однак в подальшому працевлаштування не відбулось.

У разі визнання обміну жилими приміщеннями недійсним сторони підлягають переселенню в приміщення, які вони раніше займали.

1. Переселення в приміщення, які фізичні особи займали до обміну жилими приміщеннями, визнаним недійсним, є формою двосторонньої реституції, тобто повернення сторін в той майновий стан, який існував до укладення правочину, визнаного недійсним.

2. Крім правого наслідку, передбаченого ст. 88 ЖК, можливо також застосування інших санкцій ЦК.

У разі визнання правочину недійсним особа, яка помилилася в результаті її власного недбальства, зобов'язана відшкодувати другій стороні завдані їй збитки. Сторона, яка своєю необережною поведінкою сприяла помилці, зобов'язана відшкодувати другій стороні завдані їй збитки (ч. 2 ст. 229 ЦК).

Сторона, яка застосувала обман, зобов'язана відшкодувати другій стороні збитки у подвійному розмірі та моральну шкоду, що завдані у зв'язку з вчиненням цього правочину (ч. 2 ст. 230 ЦК).

Правила обміну жилих приміщень затверджуються Радою Міністрів Української РСР.

1. Нормативно-правовим документом, про який іде мова в ст. 89 ЖК, є постанова Ради Міністрів УРСР від 31 січня 1986 р. № 31 "Про затвердження Правил обміну жилих приміщень в Українській РСР".

2. Ці правила покликані регулювати порядок обміну, тобто процесуальні відносини, що виникають між фізичною особою та органом місцевого самоврядування. Юридичним фактом, що породжує ці правовідносини, є заява про обмін.

Наймач, який має зайву жилу площу понад установлені норми, вправі за згодою членів сім'ї вимагати від виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів, від підприємства, установи, організації (залежно від належності жилого будинку) надання йому в установленому порядку жилого приміщення меншого розміру замість займаного.

Відмову в наданні жилого приміщення меншого розміру може бути оскаржено до виконавчого комітету вищестоящої Ради народних депутатів або вищестоящого щодо підприємства, установи, організації органу управління.

Право наймача на заміну жилого приміщення більшої площі на приміщення меншої площі не реалізується на практиці, тобто ст. 90 ЖК майже не застосовується.

Наймач жилого приміщення вправі за згодою членів сім'ї, які проживають разом з ним, і за згодою наймодавця здавати в піднайом жиле приміщення у випадках і в порядку, встановлюваних цим Кодексом.

Наймач може здати в піднайом частину жилого приміщення, а в разі тимчасового виїзду - все приміщення. Жиле приміщення здається в піднайом без зазначення строку або на визначений строк, у тому числі на період збереження цього приміщення за тимчасово відсутнім наймачем.

Для здачі в піднайом жилого приміщення у квартирі, в якій проживає два або більше наймачі, потрібна також згода цих наймачів та членів їх сімей, за винятком випадків здачі жилого приміщення в піднайом у зв'язку з тимчасовим виїздом всієї сім'ї.

Договір піднайму укладається в письмовій формі з наступною реєстрацією у житлово-експлуатаційній організації.

1. Обов'язковою умовою здавання жилого приміщення в піднайом є:

- Згода всіх членів сім'ї, які