Житловий кодекс України. Науково-практичний коментар станом на 05.05.2011 р - Колектив авторів

Правила бронювання жилих приміщень затверджуються Радою Міністрів Української РСР.

Основним підзаконним нормативно-правовим документом щодо бронювання житла є постанова Ради Міністрів УРСР від 9 вересня 1985 р. № 342 "Про затвердження Правил бронювання жилих приміщень в Українській РСР".

Тимчасово відсутній наймач зберігає права і несе обов'язки за договором найму жилого приміщення.

Якщо в жилому приміщенні не залишились проживати члени сім'ї наймача, він зобов'язаний забезпечити належне утримання приміщення.

Наймач вправі здати жиле приміщення в піднайом або поселити в нього тимчасових жильців на умовах і в порядку, передбачених статтями 91 - 99 цього Кодексу.

Члени сім'ї, що проживають у жилому приміщенні, наймач якого тимчасово відсутній (статті 71, 73), вправі користуватися всім займаним приміщенням. При цьому вони здійснюють права і обов'язки за договором найму цього приміщення.

1. У період дії охоронного свідоцтва (броні) тимчасово відсутній наймач та члени його сім'ї зберігають права і несуть обов'язки за договором найму жилого приміщення. Наприклад, сплачувати квартирну плату та плату за комунальні послуги, забезпечувати зберігання житла.

2. Наймач вправі здати в установленому порядку заброньоване жиле приміщення в піднайом або поселити в нього тимчасових жильців у межах строку дії охоронного свідоцтва (броні).

Договір піднайму укладається в письмовій формі з наступною реєстрацією у житлово-експлуатаційній організації.

Розмір плати за користування жилим приміщенням і за комунальні послуги за договором піднайму встановлюється угодою сторін, але не може перевищувати розміру квартирної плати, що сплачується наймачем за надаване приміщення (частину приміщення), і відповідної частини його витрат по оплаті комунальних послуг.

Наймач жилого приміщення вправі за письмовою згодою членів сім'ї, що проживають разом з ним, включаючи тимчасово відсутніх, провести обмін займаного жилого приміщення з іншим наймачем або членом житлово-будівельного кооперативу, в тому числі з проживаючими в іншому населеному пункті.

1. Поняття "право на обмін житла" є комплексним поняттям.

З одного боку, це цивільне правовідношення, яке виникає між фізичними особами, які обмінюють свої житлові приміщення. Зобов'язання виникає на підставі цивільного правочину, спрямованого на взаємне виникнення і припинення жилих правовідносин у наймачів житлових приміщень. В такий спосіб реалізується об'єктивне право на вибір місця проживання (ст. 29 ЦК).

З іншого боку, це адміністративне правовідношення, яке виникає між фізичною особою та виконкомом місцевої ради, який видає ордер на жиле приміщення. Структура цього правовідношення відображає зв'язок "фізична особа - держава". Підставою для виникнення цього правовідношення є звернення із заявою про видачу ордеру до виконкому місцевої ради. Підставою припинення правовідношення є отримання ордерів обома учасниками обміну.

Право на обмін є свого роду перерозподілом жилих приміщень.

2. Міна житла і обмін жилого приміщення є самостійними договірними зобов'язаннями.

Правила ст. 80 ЖК щодо примусового обміну жилого приміщення в судовому порядку в разі відсутності згоди між членами сім'ї не поширюються на обмін жилого приміщення, що належить їм на праві приватної власності. Вони регулюють тільки правовідносини між членами сім'ї наймача жилих приміщень у державному або громадському житловому фонді (п. 29 листа Верховного Суду України від 26.05.2001 р. "Правові позиції щодо розгляду судами окремих категорій судових справ (Житлове право)").

3. Згода членів сім'ї наймача на обмін може бути оформлена як їх підпис на заяві наймача про обмін жилого приміщення. Підписи можуть бути засвідчені відповідною посадовою особою за місцем роботи, навчання, проживання або лікування особи, яка його вчиняє. Нотаріус може засвідчити справжність підпису тимчасово відсутніх членів сім'ї (розділ 28 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджено наказом Міністерства юстиції України від 3 березня 2004 року № 20/5).

4. У разі укладення договорів обміну житлового будинку, квартири за участю осіб, над якими встановлено опіку або піклування (неповнолітні, малолітні, обмежено дієздатні, визнані недієздатними), нотаріус перевіряє наявність дозволу органу опіки та піклування на укладення таких договорів (наказ Міністерства юстиції України від 3 березня 2004 року № 20/5 "Про затвердження Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України").

Якщо між членами сім'ї не досягнуто згоди про обмін, то кожен з них вправі вимагати в судовому порядку примусового обміну займаного приміщення на приміщення в різних будинках (квартирах).

1. Вирішуючи спір про обмін жилого приміщення, суд повинен спочатку встановити, чи має право позивач на обмін у відповідності з ст. 80 ЖК, а вже потім переходити до оцінки варіантів обміну, запропонувати які може позивач і відповідач.

2. Здійснюючи право на обмін жилого приміщення у судовому порядку треба надати суду документ щодо згоди наймодавця. Відмова останнього може бути попередньо оскаржена в судовому порядку.

3. П. 12 постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 року № 2 встановлює, що при примусовому обміні