Житловий кодекс України. Науково-практичний коментар станом на 05.05.2011 р - Колектив авторів

Варто закцентувати увагу, що ЦК у главі 59 не встановлює такої підстави для розірвання договору, як вибуття наймача з житлового приміщення, яке є предметом договору найму, рівно як і не передбачає втрату права на користування житлом у тих членів сім'ї наймача, які не проживають постійно у житлі. Пояснюється це тим, що укладення договору найму житла не створює у наймача, членів його сім'ї обов'язку проживати у даному помешканні.

4. Після розірвання договору найму сторони позбавлені права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язаннями до моменту розірвання договору, якщо інше не встановлено самим договором найму (ч. 4 ст. 653 ЦК). Відповідно розірвання договору не породжує у наймача право вимагати повернення плати за користування житлом повністю або частково, компенсації витрат на здійснення ремонту житла тощо.

Укладений на визначений строк договір найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, припиняється після закінчення цього строку, і його може бути продовжено лише за угодою між наймачем і наймодавцем.

Дострокове розірвання договору найму жилого приміщення з ініціативи наймодавця можливе лише за згодою наймача.

Договір найму жилого приміщення, укладений на невизначений строк, може бути розірвано за вимогою наймодавця, якщо жиле приміщення, займане наймачем, необхідне для проживання йому та членам його сім'ї. У цьому випадку власник будинку (квартири) повинен попередити наймача про наступне розірвання договору за три місяці.

Договір найму жилого приміщення, укладений як на визначений, так і на невизначений строк, може бути розірвано за вимогою наймодавця, якщо наймач або особи, які проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують жиле приміщення, або використовують його не за призначенням, або систематичним порушенням правил соціалістичного співжиття роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи одному будинку (квартирі), а також у разі систематичного невнесення наймачем квартирної плати і плати за комунальні послуги.

1. Даною статтею визначаються як загальні підстави припинення договору найму приватного житла, так і підстави його розірвання за ініціативою наймодавця.

2. Строковий договір найму автоматично припиняється після закінчення строку, а його продовження або укладення нового договору є виключною прерогативою сторін.

Водночас застосування до цих відносин норм ЦК України зумовлює наявність іншого висновку. За ч. 1 ст. 822 ЦК не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк. При цьому якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти договір на новий строк.

"Автоматичне" продовження дії договору найму згідно з ЦК застосовується лише до тих договорів, які укладені на строк від одного року (ч. 2 ст. 821 ЦК).

3. Строковий договір може бути розірваний на вимогу наймодавця лише за згодою наймача. ЦК допускається розірвання договору в односторонньому порядку на вимогу наймодавця, якщо предметом договору є частина будинку, квартири, кімната або частина кімнати і виникає необхідність використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. В такому випадку наймодавець зобов'язаний попередити наймача про розірвання не пізніше ніж за два місяці (ч. 3 ст. 825 ЦК). За іншими підставами договір найму житла може бути розірваний лише у судовому порядку (ч. 2 ст. 825 ЦК).

ЖК регулює зазначені відносини по-іншому. Необхідність житла для проживання наймодавцеві та членам його сім'ї може бути підставою для розірвання лише договору найму, який був укладений на невизначений строк. При цьому наймодавець зобов'язаний попередити наймача про розірвання не за два, як за ЦК, а за три місяці. Як вже підкреслювалося, при розбіжностях у регулюванні правовідносин найму у приватному житловому фонді слід застосовувати саме положення ЦК, а норми ЖК застосовуються лише у тій частині, в якій вони не суперечать ЦК (ч. 2, 3 ст. 810, ч. 2 ст. 4 ЦК).

4. Псування або руйнування житла та систематичне невнесення плати за житло передбачені як підстави для розірвання договору з ініціативи наймодавця у судовому порядку як за ЖК, так і за ЦК. Разом з тим у правовому регулюванні зазначених підстав існують істотні розбіжності.

По-перше, за ЦК у разі руйнування або псування житла наймачем або особами, за дії яких він відповідає (під цими особами слід розуміти осіб, які постійно проживають з наймачем, тобто членів його сім'ї, а також тимчасових мешканців), суд може надати наймачеві строк до одного року для відновлення житла. Якщо протягом визначеного судовим рішенням строку наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору (абзаци другий, третій ч. 2 ст. 825 ЦК). ЖК у ч. 1 ст. 116 також передбачає застосування заходів попереджувального і громадського впливу, хоча і позасудового, до осіб, які систематично руйнують або псують жиле приміщення, використовують його не за призначенням або систематично порушують правила співжиття, однак дана стаття застосовується до правовідносин найму житла у будинках державного та громадського житлового фонду. Верховний Суд України у постанові Пленуму "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" відзначив, що для розірвання договору найму жилого приміщення