Житловий кодекс України. Науково-практичний коментар станом на 05.05.2011 р - Колектив авторів

Коментована стаття є вихідною при вирішенні питань забезпечення схоронності житлового фонду. Нею встановлюється всезагальний обов'язок державних і громадських органів, підприємств, установ, організацій, службових осіб дбати про схоронність житлового фонду та підвищення його благоустрою.

Перш ніж розглядати систему органів, які здійснюють контроль та нагляд за забезпечення схоронності, варто вказати, що таке схоронність як предмет діяльності. Схоронність житлового фонду - це напрям діяльності відповідних суб'єктів, який полягає у застосуванні комплексу заходів, спрямованих на підтримання у належному стані об'єктів житлового фонду, які ввірені у їх відання. Така діяльність спрямовується не тільки на підтримання та збереження усіх технічних і конструктивних систем відповідного об'єкта, але й повинна включати такий напрям як поліпшення і вдосконалення їх функціонування. Сюди ж слід віднести і такий напрям, як вдосконалення благоустрою. Під благоустроєм потрібно розуміти комплекс робіт з інженерного захисту, розчищення, осушення та озеленення території, а також соціально- економічних, організаційно-правових та екологічних заходів з покращання мікроклімату, санітарного очищення, зниження рівня шуму та інше, що здійснюються на прилеглій до житлового об'єкта території з метою її раціонального використання, належного утримання та охорони, створення умов щодо захисту і відновлення сприятливого для життєдіяльності людини довкілля.

Відповідно до чинного житлового законодавства державний контроль за використанням і схоронністю житлового фонду здійснюється уповноваженими державними органами та органами місцевого самоврядування. До державних органів, які безпосередньо здійснюють контроль за використанням та схоронністю житлового фонду, перш за все належить Міністерство з питань житлово-комунального господарства, яке відповідно до п. 4 Положення про Міністерство з питань житлово-комунального господарства України, затвердженого постановою КМ України від 12 травня 2007 року № 717, забезпечує державний контроль (нагляд) за дотриманням законодавства, стандартів, нормативів, норм, порядків і правил у сфері житлово-комунального господарства, а також здійснює нормативно-методичне забезпечення діяльності в галузі благоустрою.

Крім цього, ще одним центральним органом виконавчої влади, який сприяє схоронності житлового фонду, є Міністерство регіонального розвитку та будівництва України, яке здійснює державну політику формування та реалізації державної регіональної політики, політики у сфері будівництва та архітектури, розв'язання проблем, пов'язаних з реформуванням житлово-комунального господарства.

На місцевому рівні безпосередніми суб'єктами здійснення державної політики схоронності житлового фонду є місцеві державні адміністрації та органи місцевого самоврядування відповідного рівня. Так, ст. 16 Закону України "Про місцеві державні адміністрації" передбачає обов'язок місцевих державних адміністрацій в межах, визначених Конституцією і законами України здійснювати на відповідних територіях державний контроль за збереженням житлового фонду.

Щодо органів місцевого самоврядування, то до їх компетенції як безпосереднього суб'єкта в галузі житлово-комунального господарства віднесено такі повноваження: управління об'єктами житлово-комунального господарства, забезпечення їх належного утримання та ефективної експлуатації, необхідного рівня та якості послуг населенню; організація благоустрою населених пунктів, залучення на договірних засадах з цією метою коштів, трудових і матеріально-технічних ресурсів підприємств, установ та організацій незалежно від форм власності, а також населення; здійснення контролю за станом благоустрою виробничих територій, організації озеленення, охорони зелених насаджень і водойм, створення місць відпочинку громадян; облік відповідно до закону житлового фонду, здійснення контролю за його використанням. При цьому останній напрям роботи - це делеговані повноваження, а тому на його здійснення поширюються положення Порядку контролю за здійсненням органами місцевого самоврядування делегованих повноважень органів виконавчої влади, затвердженого постановою КМ України від 9 березня 1999 року № 339.

Слід мати на увазі, що обов'язок забезпечення схоронності житлового фонду покладений не тільки на державні органи та органи місцевого самоврядування, але й на підприємства, установи, організації та службових осіб. Вбачається, що дане положення слід розуміти розширено і йдеться про усіх суб'єктів незалежно від форми власності, у відання яких перебувають об'єкти житлового фонду. Такими, наприклад, можуть бути підприємства, створені органами місцевого самоврядування для впровадження соціальної політики на території населеного пункту шляхом створення соціальних гуртожитків в порядку, передбаченому ст. 3 Закону України "Про житловий фонд соціального призначення" від 12 січня 2006 року № 3334-IV, та Типовим положенням про соціальний гуртожиток для осіб, які потребують соціального захисту, затвердженим постановою КМ України від 30 травня 2007 року № 783. До службових осіб, які здійснюють контроль за схоронністю житлового фонду, слід віднести відповідальних осіб експлуатаційних органів відомств, у віданні яких перебуває житловий фонд. Серед таких можна назвати начальника квартирно-експлуатаційного органу, або відповідальних осіб квартирно-експлуатаційних управлінь Міністерства оборони України, які зобов'язані здійснювати систематичний контроль за технічним станом гуртожитків, а також попередженням порушень санітарно-гігієнічних вимог до приміщень будівель (п. 5.6 Інструкції щодо організації надання житлової площі у гуртожитках Збройних Сил України, затвердженої наказом Міністра оборони України від 24 березня 2008 року № 113).

Слід відмітити, що питання підвищення його благоустрою об'єктів житлового фонду є комплексним і його регулювання забезпечується низкою нормативно-правових актів. До основних належать такі акти: Закон України "Про благоустрій населених пунктів" від 6 вересня 2005 року № 2807-IV, Порядок визначення відновної вартості об'єктів благоустрою, затверджений постановою КМ України від 15 червня 2006 року № 826, Положення про щорічний всеукраїнський конкурс "Населений пункт найкращого благоустрою і підтримки громадського порядку", затверджене постановою КМ України від 18 липня 2003 року № 1119; Методика визначення відновної вартості об'єкта благоустрою, затверджена наказом Мінжитлокомунгоспу від 3 листопада 2008 р. № 326, Порядок проведення ремонту та утримання об'єктів благоустрою населених пунктів, затверджений наказом Держжитлокомунгоспу України від 23 вересня 2003 року № 154, та ін.

Наймодавець зобов'язаний своєчасно провадити ремонт жилих будинків, забезпечувати безперебійну роботу інженерного обладнання будинків і жилих приміщень, належне утримання під'їздів, інших місць загального користування будинків і придомової території. Такі ж обов'язки покладаються на житлово-будівельні кооперативи.

Капітальний ремонт жилих будинків, технічне обслуговування їх інженерного обладнання, а також поточний ремонт жилих приміщень, що його зобов'язаний провадити наймодавець (житлово-будівельний кооператив), здійснюються відповідно до правил користування жилими приміщеннями, утримання жилого будинку і придомової території, правил і норм технічної експлуатації житлового фонду.

Невиконання наймодавцем (житлово-будівельним кооперативом) обов'язків по ремонту жилого приміщення у випадках, викликаних невідкладною необхідністю, дає наймачеві жилого приміщення (члену житлово-будівельного