Житловий кодекс України. Науково-практичний коментар станом на 05.05.2011 р - Колектив авторів

"Довідка про вартість виконаних підрядних робіт" (форма № КБ-3) - поширюється на будівельні підприємства та будівельні структурні підрозділи (усіх форм власності), що виконують роботи підрядним та господарським способом з капітального і поточного ремонту, незалежно від джерел фінансування.

Укладання договорів і порядок оплати робіт з капітального та поточного ремонтів здійснюється в такому порядку. Балансоутримувач забезпечує утримання та своєчасний ремонт об'єкта благоустрою власними силами або може на конкурсних засадах залучати інші підприємства, установи, організації, використовуючи для цього кошти, передбачені власником. Комплексний капітальний ремонт об'єкта благоустрою, як складний і трудомісткий, виконується, як правило, підрядним способом в порядку, передбаченому цивільним законодавством.

При умові виконання ремонтних робіт підрядним способом підготовка, складання і виконання договору-підряду проводяться відповідно до діючих у будівництві нормативних документів. Договір-підряд на роботи, які треба виконувати в першому кварталі, слід укладати не пізніше 20 грудня попереднього року, а на всю річну програму - не пізніше 1 лютого поточного року. При виконанні ремонтних робіт власними силами договір-підряд не укладається. При цьому балансоутримувач затверджує графік виконання робіт.

Частина 3 коментованої статті передбачає, що невиконання наймодавцем (житлово-будівельним кооперативом) обов'язків по ремонту жилого приміщення у випадках, викликаних невідкладною необхідністю, дає наймачеві жилого приміщення (члену житлово-будівельного кооперативу) право провести ремонт і стягнути з наймодавця (житлово-будівельного кооперативу) вартість ремонту або зарахувати її в рахунок квартирної плати (внесків на експлуатацію і ремонт будинку кооперативу). Стягнення вартості ремонту слід здійснювати в порядку, передбаченому цивільним законодавством щодо відшкодування шкоди. При цьому вартість ремонту має бути підтверджена копіями відповідних документів (квитанціями, чеками тощо). У разі відмови наймодавця (житлово-будівельного кооперативу) від компенсації вартості ремонту зазначена вимога може бути звернута до вказаних суб'єктів через суд.

Щодо зарахування вартості ремонту в рахунок квартплати, то такий механізм здійснюється в порядку, передбаченому Законом України "Про житлово-комунальні послуги" від 24 червня 2004 року № 1875-IV.

Стаття 177. Обов'язки громадян по забезпеченню схоронності жилих будинків

Громадяни зобов'язані забезпечувати схоронність жилих приміщень, бережно ставитися до санітарно- технічного та іншого обладнання, до об'єктів благоустрою, додержувати правил утримання жилого будинку і придомової території, правил пожежної безпеки, додержувати чистоти і порядку в під'їздах, кабінах ліфтів, на сходових клітках та в інших місцях загального користування.

Наймачі жилих приміщень на умовах і в порядку, що визначаються законодавством Української РСР, повинні провадити за свій рахунок поточний ремонт жилих приміщень, а при звільненні приміщення - здати його в належному стані. Такі ж обов'язки покладаються на членів житлово-будівельного кооперативу.

Якщо необхідність у проведенні внутріквартирного поточного ремонту викликана пошкодженням частин будинку, інженерного обладнання або зв'язана з капітальним ремонтом будинку чи його конструктивних частин, цей ремонт провадиться наймодавцем (житлово-будівельним кооперативом) або за його рахунок.

Перелік робіт, що належать до внутріквартирного поточного ремонту, встановлюється правилами користування жилими приміщеннями, утримання жилого будинку і придомової території та Типовим договором найму жилого приміщення.

Коментованою статтею передбачаються обов'язки громадян щодо забезпечення схоронності житлових приміщень. Зазначені обов'язки стосуються таких аспектів схоронності житла: бережно ставитися до санітарно-технічного та іншого обладнання, об'єктів благоустрою; додержуватися правил утримання жилого будинку і придомової території; додержуватися правил пожежної безпеки; додержувати чистоти і порядку в під'їздах, кабінах ліфтів, на сходових клітках і в інших місцях загального користування.

Під санітарно-гігієнічним та іншим обладнанням слід розуміти інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир (загальні будинкові мережі тепло-, водо-, газо-, електропостачання, бойлерні та елеваторні вузли, обладнання протипожежної безпеки, вентиляційні канали та канали для димовидалення, обладнання ліфтів, центральних розподільних щитів електропостачання, елеваторних вузлів, а також елементи благоустрою території).

Відповідно до п. 25 Правил надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення, затверджених постановою КМ України від 21 липня 2005 року № 630, споживач не має права самовільно відключатися від мереж водопостачання та центрального опалення з порушенням існуючого інженерно-технічного обладнання. При цьому під санітарно-технічним обладнанням житлових будинків слід розуміти комплекс інженерного обладнання багатоквартирного житлового будинку, яке відповідає вимогам СНиП 2.08.01-89 "Жилі споруди" та іншим будівельним вимогам до інженерного обладнання, в тому числі до системи опалення. В існуючому житловому багатоквартирному фонді в Україні переважно передбачено централізоване теплопостачання (гаряча вода та опалення), яке виконане за схемою, що збалансована в цілому по будинку, і втручання в працюючу схему тягне за собою повне коригування загальнобудинкової системи.

При цьому санітарно-гігієнічні правила включають вимоги щодо освітлення, інсоляції, шляхів евакуації, етажності та ступеня вогнетривкості, вимоги до нежилих приміщень, ліфтів, сміттєпроводів, господарських прибудов та інших приміщень.

Санітарно-технічне обладнання включає у себе обладнання для господарсько-питного, протипожежного та гарячого водопостачання, а також каналізацію і водостоки, які повинні проектуватися відповідно до ДБН 2.04.01-85, затверджених наказом Держбуду СРСР від 28 листопада 1991 року № 20. В районах без централізованих інженерних мереж допускається проектувати одно- або двоповерхові жилі споруди з неканалізованими вбиральнями. Також сюди включається обладнання для опалення і вентиляції з природним потоком повітря та системи кондиціювання повітря. В жилих будівлях слід передбачати електроосвітлювальні прилади та системи освітлення, силове устаткування, телефонні мережі, радіомережі, телевізійні антени та дзвінкову сигналізацію. Низка вимог передбачена для встановлення газового та електрообладнання для побутового чи промислового приготування страв.

Слід відмітити, що основна маса порушень, які виникають у сфері забезпечення схоронності житлових приміщень з боку громадян, стосуються зміни систем опалення чи водопостачання. У зв'язку з цим варто мати на увазі, що у п. 25 Правил надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення накладено заборону самовільно, з порушенням проектних рішень переобладнувати санітарно-технічне обладнання житлових будинків і житлових приміщень, оскільки масове відключення споживачів від системи центрального опалення (зниження теплового навантаження) може спричинити неможливість роботи колективного обладнання у такому режимі.

Разом з тим у разі відмови споживача від користування послугами з теплопостачання він має право розірвати договір та вимагати відключення відповідних мереж, але при цьому не повинні порушуватись санітарно-гігієнічні, теплотехнічні вимоги та експлуатаційні показники