Житловий кодекс України. Науково-практичний коментар станом на 05.05.2011 р - Колектив авторів

за вимогою наймодавця з мотиву систематичного порушення наймачем або членами його сім'ї правил співжиття (ч. 4 ст. 168 ЖК) не потрібно, щоб у відношенні до відповідачів попередньо застосовувалися заходи попередження і громадського впливу, зазначені у ч. 1 ст. 116 ЖК (абзац четвертий пункту 23 постанови). Очевидно, аналогічне роз'яснення має стосуватися неприпустимості застосування ч. 1 ст. 116 ЖК і до інших підстав розірвання договору - руйнування або псування житлового приміщення та використання його не за призначенням.

По-друге, якщо згідно з ЦК підставою для розірвання договору найму у судовому порядку на вимогу наймодавця є невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі (до одного року) - понад два рази, то ЖК визначає цю підставу для розірвання договору наймодавцем більш узагальнено, говорячи про систематичне невнесення плати наймачем. Як роз'яснив ВСУ, систематичним вважається невнесення плати за три місяці підряд (абзац другий пункту 23 постанови Пленуму Верховного Суду України "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України").

По-третє, ЖК, на відміну від ЦК, надає наймодавцеві можливість вимагати розірвання договору у разі систематичного (більше ніж за три місяці підряд) невнесення квартирної плати. ЦК такої підстави для розірвання не містить, проте вона може бути застосована, якщо: 1) сторони передбачать її в договорі (ч. 1 ст. 651 ЦК); 2) наймодавець доведе, що невиконання наймачем зобов'язання щодо сплати квартирної плати є істотним порушенням договору (ч. 2 ст. 651 ЦК). Аналогічно з позиції ЦК слід розв'язувати питання і щодо правових наслідків невиконання наймачем обов'язку щодо оплати комунальних послуг, використання ним житла не за призначенням та порушення правил співжиття.

5. Слід звернути увагу і на неоднаковий порядок розірвання договору найму житла за ініціативою наймодавця згідно норм ЦК і ЖК. ЦК, як вже відзначалося, встановлює як судовий, так і позасудовий порядок розірвання, в залежності від підстави розірвання (ч. 2, 3 ст. 825 ЦК). На підставі юридичних фактів, визначених у частинах третій та четвертій коментованої статті ЖК, договір лише "може бути розірваний", тобто такі факти встановлюють орієнтовні підстави для розірвання договору за згодою обох сторін. У разі незгоди наймача з вимогою наймодавця щодо розірвання договору розірвання може бути здійснене лише в судовому порядку.

Стаття 169. Виселення наймача в разі припинення договору найму жилого приміщення

У разі припинення договору найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, наймач і особи, які проживають разом з ним, зобов'язані звільнити жиле приміщення, а в разі відмовлення - підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.

1. Припинення дії договору найму, в тому числі і його розірвання, є підставою для виселення наймача та усіх інших осіб, які проживають разом з ним. Виселення здійснюється у добровільному порядку, а у разі відмови зазначених осіб звільнити житлове приміщення виселення відбувається за рішенням суду.

Слід закцентувати увагу на тому, що зазначене питання регулюється також ст. 826 ЦК, яка встановлює, що у разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла. Буквальне тлумачення цієї норми призводить до абсурдного висновку про те, що виселення завжди здійснюється за рішенням суду, незалежно від того, в якому порядку - судовому або позасудовому - відбулося розірвання (припинення) договору. І ЖК (ст. 168), і сам ЦК (ч. 3 ст. 825) передбачають численні випадки, коли договір припиняється достроково за згодою сторін, причому перелік таких випадків не може бути вичерпним a priori, оскільки контрагенти за договором мають право розірвати будь-який договір у будь-який час за взаємною згодою (ч. 1 ст. 651 ЦК).

Оскільки наслідком припинення (розірвання) договору є зупинення усіх правовідносин між сторонами, подальше використання житла наймачем, іншими особами, які проживають з ним, вже не має під собою правової підстави. І якщо таке припинення відбулося у позасудовому порядку, у такому ж порядку має відбуватися і виселення, а наймодавець набуває право вимагати виселення наймача за рішенням суду лише у випадку невиконання наймачем свого обов'язку щодо виселення.

Стаття 170. Дія договору найму жилого приміщення при переході права власності на жилий будинок (квартиру) до іншої особи

При переході права власності на жилий будинок (частину будинку, квартиру), в якому знаходиться здане в найом жиле приміщення, до іншої особи договір найму зберігає силу до закінчення зазначеного в ньому строку.

Якщо договір найму укладено без зазначення строку, новий власник будинку (квартири) вправі вимагати його розірвання у випадках і в порядку, передбачених статтею 168 цього Кодексу.

1. За змістом даної статті право користування житлом як центральний елемент договору найму, а також інші права та обов'язки наймача зберігаються до закінчення строку дії договору найму, якщо житло - предмет договору - перейшло у власність іншої особи. В цьому виявляється так зване "право слідування", що передбачає збереження усіх обтяжень щодо речі при наступній зміні її власника. Зміна власника житла можлива у разі відчуження житла за договорами (купівлі-продажу, дарування, ренти, довічного утримання (догляду), спадковим договором), у випадку смерті власника та переходу права власності на житло до його спадкоємців, у зв'язку із зверненням стягнення на житло і переходом його до третіх осіб за процедурою виконавчого провадження тощо.

2. Оскільки новий власник житла автоматично, в силу закону набуває прав та обов'язків наймодавця, він може вимагати розірвання договору. Але у ч. 2 ст. 170 ЖК йдеться про право нового власника вимагати розірвання не будь-якого договору, а лише договору, який було укладено без зазначення строку. Підстави для такого розірвання встановлені ч. 3, 4 ст. 168 ЖК.

3. Варто підкреслити, що ЖК передбачає