Житловий кодекс України. Науково-практичний коментар станом на 05.05.2011 р - Колектив авторів

Водночас ЖК встановлює нетипове для регулювання договірних відносин правило, за яким для зміни договору потрібна не лише згода його сторони-наймача, але й згода членів його сім'ї. Слід зробити переконливе припущення, що мова йде про згоду тих членів сім'ї, які мають повну цивільну дієздатність (ст. 34 ЦК). Згода неповнолітніх та осіб з обмеженою дієздатністю засвідчується їх батьками (усиновлювачами) або піклувальниками (ч. 2 ст. 32, ч. 3 ст. 37 ЦК), згода від імені малолітніх надається їх батьками (усиновлювачами) або опікунами (ч. 1, 2 ст. 177 СК, ч. 1, 2 ст. 242, ч. 3 ст. 41 ЦК).

2. Із загального правила про неможливість зміни договору найму без згоди наймача, членів його сім'ї та наймодавця закон встановлює два винятки.

По-перше, оскільки за ч. 1 ст. 161 ЖК малолітні та неповнолітні діти підлягають вселенню до наймача без згоди наймодавця, зазначені зміни у суб'єктному складі договору відбуваються автоматично, без погодження їх з наймодавцем.

По-друге, після завершення капітального ремонту житла наймодавець в силу закону має право залишити за наймачем обумовлене договором житлове приміщення або надати наймачеві інше приміщення без необхідності отримання на це згоди наймача та членів його сім'ї (ч. 3 ст. 165 ЖК).

3. Юридичні факти смерті наймача або втрати ним права на житлове приміщення (наприклад, внаслідок виселення наймача, розірвання ним договору тощо) автоматично не зумовлюють припинення прав та обов'язків за цим договором для членів його сім'ї. Проте ч. 3 ст. 165 ЖК не дає відповіді на питання про юридичну долю договору найму у зв'язку з "відпадінням" наймача. Відсутність сторони за договором тягне за собою його припинення як двостороннього правочину, тому самі по собі права та обов'язки наймача не можуть переходити до членів його сім'ї, якщо тільки сам договір не передбачає правонаступництва або суб'єкт не набуває прав та обов'язків сторони за договором в силу спеціальної вказівки закону.

З огляду на викладене уявляється більш вдалою редакція норми ч. 2 ст. 824 ЦК про те, що у разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати усі повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька із цих осіб. У цьому разі договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах.

Таким чином, згідно з ЦК необхідною умовою збереження чинності договору найму є перехід прав та обов'язків наймача за цим договором до однієї або кількох осіб, які постійно проживали у житлі разом з наймачем.

Оскільки за змістом частини другої коментованої статті члени сім'ї здійснюють права та обов'язки наймача, вони мають володіти повним обсягом цивільної дієздатності, виникнення (набуття) якої законом не завжди пов'язується з досягненням особою повноліття (ч. 2 ст. 34, ст. 35 ЦК).

Слід підкреслити, що зазначені у законі особи мають право набути права та обов'язки наймача і, відповідно, продовжувати користуватися житлом як члени сім'ї наймача, які вселилися у наймане помешкання з метою постійного проживання, а не як спадкоємці. Смерть наймача не тягне за собою виникнення у них прав та обов'язків наймача за правилами книги шостої ЦК "Спадкове право".

Наймач жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, вправі за згодою членів сім'ї в будь-який час розірвати договір найму.

У разі вибуття наймача та членів його сім'ї на постійне проживання до іншого населеного пункту або в інше жиле приміщення в тому ж населеному пункті договір найму жилого приміщення вважається розірваним з дня вибуття. Якщо з жилого приміщення вибуває не вся сім'я, то договір найму жилого приміщення не розривається, а член сім'ї, який вибув, втрачає право користування цим жилим приміщенням з дня вибуття.

1. За загальним правилом, викладеним у ч. 1 ст. 651 ЦК України, розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Ст. 167 ЖК встановлює випадки, коли розірвання договору відбувається в односторонньому порядку за ініціативою наймача (частина перша) або автоматично в силу закону (частина друга).

2. Наймач наділений правом розірвати договір в односторонньому порядку за умови одержання на це згоди членів своєї сім'ї, які за ст. 160 ЖК мають рівні з ним права та обов'язки, що випливають з договору найму. Очевидно, що йдеться про тих членів сім'ї наймача, які постійно проживають з ним у найманому житлі (ст. 160 ЖК, ст. ст. 816, 817 ЦК).

Надаючи наймачеві право на розірвання договору ні ЖК, ні ЦК не ставлять існування цього права у залежність від того, чи є договір найму укладеним між сторонами на визначений ними строк. Водночас ЦК додатково вимагає від наймача попередити наймодавця про розірвання письмово за три місяці, а у разі звільнення наймачем приміщення без попередження встановлює, що наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою (абзаци перший та другий ч. 1 ст. 825 ЦК). За змістом абзацу третього ч. 1 ст. 825 ЦК у наймача відсутній обов'язок завчасно попередити наймодавця про припинення договору, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.

3. Згідно з частиною другою коментованої статті підставою для розірвання договору найму в силу закону є вибуття наймача, членів його сім'ї на інше постійне місце проживання. На наш погляд, договір найму може вважатися розірваним в цілому лише у разі вибуття самого наймача, який є стороною договору, а не членів сім'ї наймача, правовим наслідком вибуття яких є втрата ними права на користування житлом, а не розірвання договору.