Житловий кодекс України. Науково-практичний коментар станом на 05.05.2011 р - Колектив авторів

Члени сім'ї наймача, які проживають разом з ним у будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, користуються нарівні з наймачем усіма правами і несуть усі обов'язки, що випливають з договору найму. Повнолітні члени сім'ї несуть солідарну з наймачем майнову відповідальність за зобов'язаннями, що випливають із зазначеного договору.

1. За ст. 160 ЖК УРСР члени сім'ї наймача мають рівний з останнім обсяг прав та обов'язків, які випливають з договору найму житла, а також, у разі досягнення повноліття, несуть солідарну з наймачем майнову відповідальність за зобов'язаннями.

З цього слідує, що члени сім'ї наймача згідно з ЖК мають право на постійне проживання разом з ним у квартирі (будинку), що є предметом договору найму, та користуватися цим житлом. При цьому це право за ЖК розуміється як таке, що виникає у них автоматично, негайно з укладенням наймачем договору. Водночас таке регулювання зазначеного питання не може не порушувати права наймодавця, який може і не мати наміру дозволяти проживання у належному йому житлі інших осіб, коло яких заздалегідь не визначене і може постійно змінюватись у зв'язку з укладенням шлюбу наймачем, народженням у наймача дітей тощо.

З цих міркувань доцільніше застосовувати норму ч. 1 ст. 816 ЦК, яка свідчить про те, що у договорі найму житла мають бути вказані особи, які проживатимуть разом із наймачем. Така вказівка у договорі вірно орієнтуватиме сторін і в першу чергу наймодавця і дозволить їм чіткіше визначити умови договору. Зокрема, слід очікувати, що розмір плати за користування житлом кількома особами - членами сім'ї наймача - буде більшим, ніж при користуванні цим житлом лише однієї особи-наймача.

2. Варто відзначити більшу далекоглядність позиції ЦК порівняно із ЖК і у питанні правового статусу членів сім'ї наймача. Якщо за ЖК члени сім'ї наймача користуються нарівні з наймачем усіма правами і несуть усі обов'язки, що випливають з договору найму, то згідно з ч. 1 ст. 816 ЦК особи, які проживають разом з наймачем, мають рівні з ним права та обов'язки щодо користування житлом (причому можливість визначати самостійний статус таких осіб згідно з ч. 2 ст. 821 ЦК існує тільки у випадках укладення договору найму житла на один рік і більше). Редакція норми ЦК є більш вдалою, оскільки коло прав та обов'язків членів сім'ї є завжди вужчим, ніж обсяг прав наймача за рахунок відсутності у перших прав вимагати від наймодавця розірвання договору (ч. 1 ст. 167 ЖК, ч. 1 ст. 825 ЦК), на вселення у житло інших осіб (ч. 1 ст. 161 ЖК, ч. 1 ст. 818 ЦК), на укладення договору піднайму (ч. 1 ст. 823 ЦК), на переважне укладення договору найму житла на новий строк, а також на переважне право щодо придбання житла у разі його продажу (ст. 822 ЦК); відсутності обов'язку вносити плату за користування житлом і плату за комунальні послуги (ч. 3 ст. 162 ЖК, ч. 3 ст. 815, ч. 3 ст. 820 ЦК).

Таким чином, члени сім'ї наймача мають аналогічний з ним правовий статус лише у центральних правовідносинах найму, будучи наділеними правом на користування житлом та з одночасним покладенням на них обов'язку використовувати житло за призначенням (ст. 6 ЖК, ч. 1 ст. 815 ЦК).

Викладене дозволяє поставити під сумнів практичну можливість реалізації норми коментованої статті щодо покладення солідарної відповідальності на наймача та членів сім'ї за зобов'язаннями, які випливають з договору. Відповідальність за порушення зобов'язання перед наймодавцем може нести лише його контрагент-наймач. Цей висновок підтверджується також текстом ЦК, відповідно до ч. 2 ст. 816 якого наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним. Солідарна відповідальність за ЦК можлива лише у випадку, якщо кілька осіб є наймачами житла (ч. 3 ст. 816).

3. Дана стаття не містить визначення членів сім'ї наймача. За аналогією можна застосувати ч. 2 ст. 64 ЖК, за якою до таких осіб належать дружина (слід розуміти - другий з подружжя - Є. Р.) наймача, їх діти та батьки, а також на підставі окремого рішення - інші особи, які постійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство.

Варто підкреслити, що ЦК підходить до регулювання цього питання гнучкіше, використовуючи у ст. 816 термін "особи, які постійно проживають разом з наймачем" і тим самим наперед не обмежуючи склад таких осіб чоловіком (дружиною) та найближчими родичами наймача.

Наймач вправі вселити в займане ним жиле приміщення у будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві особистої власності, свою дружину, дітей, батьків, а також інших осіб за письмовою згодою власника будинку (квартири) і всіх членів сім'ї, які проживають з наймачем. На вселення до батьків їх неповнолітніх дітей зазначеної згоди не потрібно.

Особи, що вселилися в жиле приміщення відповідно до цієї статті як члени сім'ї наймача, набувають рівного з іншими членами сім'ї права користування приміщенням, якщо при їх вселенні між цими особами, наймодавцем, наймачем та членами його сім'ї, які проживають разом з ним, не було іншої угоди про порядок користування жилим приміщенням.

1. Ст. 161 ЖК встановлює умови вселення інших осіб у житлове приміщення, яке є предметом договору найму у приватному житловому фонді. Особи, які вселяються у житлове приміщення для постійного проживання як члени сім'ї наймача, мають право зареєструватися за цим місцем проживання відповідно до постанови Кабінету Міністрів України "Про затвердження зразків документів, необхідних