Житловий кодекс України. Науково-практичний коментар станом на 05.05.2011 р - Колектив авторів

Держава подає громадянам, які мають в приватній власності жилі будинки (квартири), допомогу в їх ремонті та благоустрої. Ремонт будинків (квартир), що належать громадянам, за їх бажанням може провадитися підприємствами побутового обслуговування населення.

1. Обов'язок щодо утримання житла, в тому числі щодо його ремонту, покладається на власника (ст. 322 ЦК). Держава в свою чергу прямо дозволяє власнику квартири здійснювати ремонт і зміни у квартирі на власний розсуд, за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку (ч. 2 ст. 383 ЦК). Незважаючи на відсутність прямої вказівки у законі, можна із впевненістю стверджувати також про наявність права здійснювати ремонт на власний розсуд у власника одноквартирного житлового будинку, якщо при цьому не порушуються права інших суб'єктів, а також встановлені правила.

2. Ремонт квартир (будинків) може здійснюватись як власними силами особи, якій належить житло, так і з залученням інших суб'єктів - підрядників, в тому числі спеціалізованих підприємств побутового обслуговування населення.

3. На підставі Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 10 серпня 2004 р. № 150 був затверджений Примірний перелік послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд. У зазначеному Переліку перераховуються ті види поточного та капітального ремонту, які здійснюються за рахунок організації, що надає житлово-комунальні послуги.

4. Спеціальним нормативним актом, який визначає правові, економічні, екологічні, соціальні та організаційні засади благоустрою населених пунктів, є Закон України "Про благоустрій населених пунктів" від 6 вересня 2005 р.

Поняття благоустрою населених пунктів визначається як комплекс робіт з інженерного захисту, розчищення, осушення та озеленення території, а також соціально-економічних, організаційно-правових та екологічних заходів з покращання мікроклімату, санітарного очищення, зниження рівня шуму та інше, що здійснюються на території населеного пункту з метою її раціонального використання, належного утримання та охорони, створення умов щодо захисту і відновлення сприятливого для життєдіяльності людини довкілля (ст. 1 Закону).

Управління у сфері благоустрою населених пунктів здійснюють Кабінет Міністрів України, центральний орган виконавчої влади з питань житлово-комунального господарства, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, місцеві державні адміністрації, органи місцевого самоврядування та інші органи влади в межах їх повноважень (ст. 5 Закону). Повноваження зазначених органів визначені ст. ст. 6 - 11 Закону.

Виконавчі комітети місцевих Рад народних депутатів здійснюють контроль за утриманням будинків (квартир), що належать громадянам.

1. Контроль за утриманням об'єктів приватного житлового фонду виконавчими комітетами місцевих рад, передбачений ст. 154 ЖК, здійснюється на основі та в межах їх повноважень, передбачених ст. ст. 14, 15, 16 ЖК.

2. Контроль за утриманням житла, який здійснюється виконкомами місцевих рад, означає не тільки нагляд за схоронністю будинків (квартир), але і включає також і вимоги щодо додержання власниками житла архітектурних, будівельних, протипожежних, санітарних та інших правил.

Одним з центральних повноважень виконкомів місцевих рад є надання дозволу на переобладнання та перепланування жилих будинків (квартир), що перебувають у приватній власності.

Жилі будинки (квартири), що є в приватній власності громадян, не може бути в них вилучено, власника не може бути позбавлено права користування жилим будинком (квартирою), крім випадків, установлених законодавством Союзу РСР і Української РСР.

1. Гарантії прав приватних власників від несанкціонованого вилучення у них жилих будинків та квартир, передбачені ЖК, є застарілими. Справа в тому, що згідно з ЖК підстави позбавлення права власності на житло встановлюються законодавством, в той час як аналіз норм Конституції та ЦК України дають переконливі підстави стверджувати, що такі підстави мають визначатися винятково законом.

Останній висновок випливає з цілої низки норм, основні з яких свідчать про наступне. Згідно з п. 7 ч. 1 ст. 92 Конституції України правовий режим власності визначається виключно законами України. Відповідно до ч. 4 ст. 41 Конституції ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. За ч. 2 ст. 346 ЦК України право власності може бути припинене у випадках, встановлених законом.

Зокрема, із змісту глави 25 ЦК України випливає, що підставами позбавлення особи права приватної власності на житло поза волею власника можуть виступати викуп нерухомого майна у зв'язку з викупом з метою суспільної необхідності земельної ділянки, на якій воно розміщене (ст. 351 ЦК); звернення стягнення на майно за зобов'язаннями власника (пункт 8 ч. 1 ст. 346 ЦК); реквізиція (ст. 353 ЦК); конфіскація (ст. 354 ЦК); викуп пам'ятки історії та культури (ст. 352 ЦК).

Позбавлення власника житла права користування ним без позбавлення права власності, про що йдеться у коментованій статті, є юридичними нонсенсом: якщо власник позбавляється права власності, він втрачає це право в цілому, в тому числі припиняється право користування житлом як елемент змісту права власності.

2. Однією з найпоширеніших останнім часом підстав припинення права власності на жилий будинок (квартиру) є звернення стягнення на це майно у зв'язку із забезпеченням вимог кредитора іпотекою житла. Оскільки іпотека є видом (способом) забезпечення виконання боржником основного зобов'язання, загальною підставою для звернення стягнення на предмет іпотеки є невиконання даного зобов'язання (ч. 1 ст. 589 ЦК).

Звернення стягнення на