Житловий кодекс України. Науково-практичний коментар станом на 05.05.2011 р - Колектив авторів

2. Правовідносини щодо утримання жилих будинків регулюються Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затвердженими наказом Державного комітету України з питань житлово- комунального господарства від 17 травня 2005 р. № 76. Зміст Правил дозволяє зробити висновок про те, що обов'язок здійснювати утримання багатоквартирних будинків, прибудинкових територій, їх технічне обслуговування покладається на суб'єктів господарювання, наділених повноваженнями надавати споживачам житлово-комунальні послуги (абзац шостий пункту 2.2.2, пункти 2.4.1, 2.6.1, 5.5.5 тощо). Підставою для виникнення відносин щодо надання житлово-комунальних послуг є договір на утримання житлових будинків і прибудинкових територій, який укладається між власником житлового фонду, на балансі якого перебуває дана будівля, та відповідною господарською організацією, яка займається наданням житлово-комунальних послуг. Типова форма такого договору затверджена наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 7 вересня 1998 р. № 194.

Таким чином, власники житла безпосередньо зобов'язані утримувати лише майно, що розташоване в межах житлового будинку (квартири), що їм належить, в той час як роботи (послуги) щодо підтримання належного стану зовнішніх конструкцій багатоквартирного будинку, утримання ліфтів, сходинок, міжповерхових дверей, сміттєпроводу та іншого майна, яке є об'єктом спільного користування мешканців багатоквартирного будинку, здійснюється іншим суб'єктом - організацією, яка надає житлово-комунальні послуги, хоча і за рахунок самих власників та наймачів, які сплачують квартирну плату.

3. Частина друга цієї статті, яка визначає, що безгосподарне утримання власником належного йому будинку (квартири) має наслідки, передбачені ЦК УРСР, в сучасних умовах, разом із втратою чинності ЦК УРСР, також втрачає своє значення. Згідно ст. 135 ЦК УРСР, якщо громадянин безгосподарно утримував належний йому жилий будинок, допускав його руйнування, виконком місцевої ради міг призначити йому необхідний строк для ремонту будинку, а якщо він не виконував дане розпорядження без поважних причин - за рішенням суду будинок міг бути вилучений з власності особи з передачею його до фонду місцевої ради депутатів.

Наразі подібних норм у ЦК України не існує, принаймні не існує такої підстави припинення права власності на житло, як "безгосподарне його утримання" (ст. 346 ЦК України). Разом з тим все ж слід допустити теоретичну можливість позбавлення особи права власності на житло у судовому порядку з використанням загальних норм та принципів цивільного права про недопущення при здійсненні своїх прав порушення прав інших осіб (ч. 2 ст. 13 ЦК), про обов'язок власника утримувати належне йому майно (ст. 322 ЦК), про справедливість, добросовісність та розумність поведінки учасників цивільних правовідносин (пункт шостий ч. 1 ст. 3 ЦК).

Крім того, житловий будинок, якому загрожує пошкодження або знищення з вини власника, може бути примусово викуплений у нього, якщо він віднесений до пам'яток історії та культури, на підставі ст. 352 ЦК.

4. Безгосподарне утримання власником житла, порушення ним правил користування жилими приміщеннями є адміністративним правопорушенням. Згідно ст. 150 КпАП відповідні дії тягнуть за собою попередження або накладення штрафу в розмірі від одного до трьох неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Переобладнання і перепланування жилого будинку (квартири), що належить громадянинові на праві приватної власності, провадяться з дозволу виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів.

1. Ст. 152 ЖК встановлює, що обов'язковою умовою проведення переобладнання і перепланування жилих будинків (квартир), що перебувають у приватній власності, є отримання дозволу на це виконавчого комітету відповідної місцевої ради депутатів.

Поняття переобладнання та перепланування визначені у Правилах утримання жилих будинків та прибудинкових територій.

Переобладнання - улаштування в окремих квартирах багатоквартирних будинків індивідуального опалення та іншого інженерного обладнання, перенесення нагрівальних, сантехнічних і газових приладів; влаштування і переустаткування туалетів, ванних кімнат, вентиляційних каналів. Перепланування - до елементів перепланування жилих приміщень належать: перенесення і розбирання перегородок, перенесення і влаштування дверних прорізів, улаштування і переустаткування тамбурів, прибудова балконів на рівні перших поверхів багатоповерхових будинків.

Враховуючи те, що зазначені Правила переважно регулюються відносини за участю суб'єктів, на балансі яких перебувають багатоквартирні жилі будинки, наведені визначення можуть стосуватись переобладнання та перепланування житла його приватним власником лише тією мірою, якою це не суперечить сутності даних відносин.

2. Правові наслідки здійснення переобладнання і перепланування житла, що перебуває у приватній власності, визначені ст. 376 ЦК, відповідно до ч. 2 якої особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває право власності на нього.

При розгляді даного питання також слід враховувати положення Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24 травня 2001 р. № 127.

Згідно пункту 3.2 Інструкції не належать до самочинного будівництва:

1) при будівництві будинків садибного типу - зведення на земельній ділянці тимчасових будівель (навісів, палаток, кіосків, накриття, літніх душових, теплиць, покритих поліетиленовою плівкою, споруд тощо), які не потребують виконання робіт з улаштуванням фундаментів; перестановка обладнання в межах призначених приміщень; улаштування чи закриття дверних або віконних прорізів; збільшення або зменшення площ за рахунок демонтування чи влаштування перегородок, комор, знесення печей та грубок; перепланування, не пов'язані зі змінами (збільшення чи зменшення) житлової або допоміжної площ;

2) у квартирах (багатоповерхових будинках) - перепланування, не пов'язані зі змінами (збільшення чи зменшення) житлової або допоміжної площ, без порушення несучих конструкцій; збільшення житлової чи допоміжної площ за рахунок демонтування перегородок, комор, знесення печей, камінів та грубок, засклення балконів, лоджій, улаштування дверних прорізів у внутрішніх некапітальних стінах; перестановка в межах призначених приміщень, обладнання;

3) поточний ремонт будівель та споруд без змін призначення приміщень;

4) заміна матеріалу стін будинків садибного типу, будівель без збільшення розміру фундаменту чи поверховості (допустиме відхилення площі 5 %).

З цієї норми випливає, що проведення вищезазначених робіт не потребує отримання дозволу виконкому місцевої ради або будь-якого іншого дозволу органів державної влади або місцевого