Житловий кодекс України. Науково-практичний коментар станом на 05.05.2011 р - Колектив авторів

Зміст даної статті дозволяє поділити осіб, яких вселяє наймач, на дві групи. До першої відносяться другий з подружжя наймача, його повнолітні діти, батьки та інші особи, які можуть мати або не мати родинних зв'язків із наймачем. Такі особи підлягають вселенню лише після одержання письмової згоди на це наймодавця - власника житла та усіх членів сім'ї наймача. До другої - малолітні та неповнолітні діти наймача, які вселяються без одержання згоди наймодавця, членів сім'ї наймача та інших осіб.

Остання законодавча норма була цілком обґрунтована в період існування ЦК УРСР, за ч. 2 ст. 17 якого місцем проживання неповнолітніх дітей вважалося місце проживання їхніх батьків або інших законних представників, проте певним чином втратила свою доцільність в сучасних умовах, коли особа, яка досягла 14 років, має право вільно обирати собі місце проживання (ч. 2 ст. 29 ЦК України).

Таким чином, наймодавець має усвідомлювати, що давши згоду на вселення у житло інших осіб він тим самим автоматично дозволив їм здійснювати вселення їхніх дітей.

2. Особи, які вселилися у житло як члени сім'ї наймача, за загальним правилом набувають рівне з іншими членами сім'ї права користування житлом. Інший порядок може бути встановлений за договором, укладеним між цими особами, наймодавцем, наймачем та членами його сім'ї, які вже проживають у даному жилому будинку (квартирі), при вселенні таких осіб.

3. Як випливає із змісту ст. 160 ЖК, члени сім'ї наймача, які проживають разом з ним у житловому приміщенні, що є предметом договору найму, наділяються рівними з ним правами та обов'язками. Тому згідно з ЖК члени сім'ї також не позбавлені права здійснювати вселення у житлове приміщення інших осіб з дотриманням викладених у ч. 1 ст. 161 ЖК правил, а також, найголовніше, вільно вселяти своїх дітей, які не досягли 18 років. Водночас таке тлумачення, хоча і прямо ґрунтується на нормах ЖК, істотно порушує права наймодавця, який практично позбавляється можливості обмежувати використання належного йому будинку (квартири) іншими суб'єктами. Відтак для регулювання подібних ситуацій та охорони прав наймодавця слід застосовувати норму ч. 1 ст. 816 ЦК, яка обмежує рівність прав осіб, які постійно проживають з наймачем, лише користуванням житлом (див. коментар до ст. 160), а також правила ч. 1 ст. 817 ЦК, за якими особи, які постійно проживають разом з наймачем, мають право вселити у житло інших осіб для постійного проживання в ньому лише за згодою наймодавця, причому винятків для малолітніх та неповнолітніх дітей не передбачено.

4. ЖК УРСР визначає лише можливість наймача здійснювати вселення у наймане приміщення членів його сім'ї, тобто осіб, які постійно проживатимуть у житлі. ЦК, крім того, регулює правовий статус так званих тимчасових мешканців, тобто осіб, які здійснюють тимчасове проживання у помешканні, не вносять плати за користування житлом і позбавлені права самостійного користування житлом. Тимчасові мешканці вселяються наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним (за термінологією ЖК - членами сім'ї наймача) за їхньою взаємною згодою та з попереднім повідомленням наймодавця. Однак такого права наймач, інші особи, які постійно проживають разом з ним, позбавлені, якщо договір найму укладений на строк до одного року, тобто найм є короткостроковим (ст. 818, ч. 2 ст. 821 ЦК).

Плата за користування жилим приміщенням в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, встановлюється угодою сторін.

Плата за комунальні послуги береться крім квартирної плати за затвердженими в установленому порядку тарифами.

Строки внесення квартирної плати і плати за комунальні послуги визначаються угодою сторін. Наймач зобов'язаний своєчасно вносити квартирну плату і плату за комунальні послуги.

1. Центральним обов'язком наймача за договором найму житла у приватному житловому фонді та однією з його істотних умов є внесення плати за користування житлом. Мінімального або максимального розміру плати законом не встановлено (хоча сама по собі можливість встановлення максимального розміру плати існує згідно з нормою абзацу другого ч. 1 ст. 820 ЦК), відтак це питання вирішується виключно за угодою сторін.

2. Крім внесення плати за користування житлом, за договором на наймача може покладатися обов'язок сплачувати квартирну плату, а також плату за комунальні послуги. Витрати на квартирну плату, комунальні послуги не охоплюються платою за користування житлом, а сплачуються понад цю суму. Водночас у разі відсутності у договорі відповідної вказівки зазначені виплати продовжує здійснювати наймодавець як власник житла.

3. За ч. 3 ст. 162 ЖК строки внесення квартирної плати та плати за комунальні послуги визначаються за угодою сторін. Таке формулювання є невдалим, оскільки зазначені строки визначаються органами влади та самоврядування в імперативному порядку і вказуються у платіжних квитанціях. Сторони не мають можливості змінювати строки внесення квартирної плати та плати за комунальні послуги, вони можуть лише передбачити обов'язок наймача здійснювати відшкодування цих витрат, понесених наймодавцем. В останньому випадку вони мають передбачити строки відшкодування, а якщо вони не встановлені, слід вважати, що відшкодування сплачується наймодавцеві одночасно із здійсненням оплати за користування житлом.

4. Ні ЖК, ні ЦК не вимагають від сторін обов'язкового погодження строків внесення плати за користування житлом, які, відповідно, не можуть бути зараховані до числа істотних умов договору. Водночас на випадок відсутності погодження таких строків слід застосовувати правило, викладене в абзаці другому ч. 3 ст. 820 ЦК, за яким наймач зобов'язаний вносити плату щомісячно.

5. Систематичне невиконання наймачем зобов'язання щодо своєчасного та повного внесення плати за користування житлом породжує у наймодавця можливість розірвати договір і вимагати виселення наймача та усіх осіб, які проживають разом з ним у судовому порядку (ч. 4 ст. 168, ст. 169 ЖК). Згідно з ЦК підставою для розірвання договору за рішенням суду є невнесення наймачем плати за житло за шість