Житловий кодекс України. Науково-практичний коментар станом на 05.05.2011 р - Колектив авторів

У разі тимчасової відсутності наймача або членів його сім'ї за ними зберігається займане жиле приміщення у випадках і в межах строків, установлених частиною першою, пунктами 1 і 5 частини третьої і частиною четвертою статті 71 цього Кодексу.

Тимчасова відсутність наймача та членів його сім'ї не звільняє їх від виконання обов'язків за договором найму жилого приміщення.

1. Закон по різному кваліфікує юридичні факти тимчасової відсутності наймача або членів його сім'ї та вибуття на постійне проживання до іншого населеного пункту або в інше житлове приміщення в тому ж самому населеному пункті. В першому випадку договір найму може бути збережений з урахуванням правил цієї статті, в другому - договір, як правило, підлягає автоматичному розірванню, а якщо вибуває не вся сім'я - договір не розривається, проте особи, які вибули, втрачають право користування жилим приміщенням.

2. Правове регулювання відносин щодо збереження права користування житлом за тимчасово відсутнім наймачем та членами його сім'ї здійснюється на засадах, встановлених ст. 71 ЖК щодо тимчасово відсутніх осіб у будинках державного та громадського житлового фонду. Проте остання стаття застосовується до відносин найму приватного житла лише у частині, а саме:

1) до відносин, врегульованих ст. 163 ЖК, не підлягає застосуванню норма ч. 2 ст. 71 про можливість збереження права на проживання у житловому приміщенні на строк більше шести місяців на вимогу відсутнього наймодавцем, а у разі спору - судом. Таким чином, за тимчасово відсутніми наймачем та членами його сім'ї житло зберігається в межах шести місяців;

2) ч. 3 ст. 71 ЖК, яка прямо встановлює випадки, коли жиле приміщення зберігається за особою, яка відсутня протягом більше ніж шість місяців, містить сім підстав для збереження житла, з яких на наймачів приватного житла поширюються лише дві: а) у разі призову на строкову військову службу або направлення на альтернативну (невійськову) службу, а також призову офіцерів із запасу на військову службу на строк до трьох років - житло зберігається протягом усього періоду проходження зазначеної військової служби; перебування на військовій службі прапорщиків, мічманів і військовослужбовців надстрокової служби - протягом перших п'яти років перебування на дійсній військовій службі; б) у разі влаштування непрацездатних осіб, у тому числі дітей-інвалідів, у будинку-інтернаті та іншій установі соціальної допомоги - протягом усього часу перебування в них.

В умовах існування принципу свободи договору (ст. ст. 3, 6, 627 ЦК) правила, які регулюють збереження жилої площі за тимчасово відсутнім наймачем та членами його сім'ї, істотно втратили свою актуальність, адже із змісту норм глави 59 ЦК чітко випливає, що сам по собі факт відсутності проживання наймача у жилому приміщенні не є підставою для наймодавця вимагати розірвання договору найму, оскільки даний факт не вважається порушенням умов договору і не тягне за собою обмеження прав наймодавця..

3. Вказівка закону на те, що тимчасова відсутність наймача та членів його сім'ї не звільняє їх від виконання обов'язків за договором, означає, що протягом періоду відсутності вони залишаються користувачами житла, а тому на них покладаються такі ж обов'язки, які існували протягом їх постійного проживання у жилому приміщенні. Зокрема, наймач зобов'язаний на період своєї тимчасової відсутності сплатити наймодавцеві плату за користування житлом, а якщо це передбачено договором - також квартплату та плату за комунальні послуги (ст. 162 ЖК).

Наймач жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, вправі за письмовою згодою проживаючих разом з ним членів сім'ї, включаючи тимчасово відсутніх, а також власника будинку (квартири) провести обмін займаного жилого приміщення з іншим наймачем у цьому будинку (квартирі) або в іншому будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності.

Відмову власника будинку (квартири) у згоді на обмін жилими приміщеннями не може бути оспорено в судовому порядку.

1. Дана стаття наділяє наймача жилого приміщення правом здійснювати його обмін на інше приміщення шляхом укладення договору з наймачем такого житла, яке є об'єктом права приватної власності.

Особливості здійснення такого обміну полягають у наступному.

По-перше, наймач може реалізувати право на обмін житлового приміщення лише за наявності письмової згоди власника будинку (квартири) та членів сім'ї наймача, в тому числі тих, які на даний момент є тимчасово відсутніми (див. коментар до ст. 163). По-друге, відмова власника будинку (квартири) у наданні згоди на обмін жилими приміщеннями не може бути оскаржена у судовому порядку.

2. Юридична конструкція викладених у ст. 164 ЖК норм в сучасних умовах не є бездоганною. Справа не лише в тому, що даний договір не може регулюватися положеннями ЦК України про договір міни, адже останнім регулюються правовідносини щодо передання майна у власність (ст. ст. 715, 716 ЦК). Вразливим місцем наведених норм є їх абсолютна неприйнятність з позиції стабільності договірних відносин: de facto правовим наслідком здійснення обміну житлом є "обмін" їх наймачами із залишенням незмінними предмета договору та інших його умов. Водночас в даному випадку доцільно було б стверджувати про припинення договору у зв'язку із зміною його суб'єктного складу, що не є правонаступництвом, і укладення нового договору найму з іншим наймачем та на умовах, які погодять сторони.

3. Юридично некоректною з позицій чинного конституційного законодавства виглядає також норма частини другої коментованої статті щодо неможливості оскарження у судовому порядку відмови власника у здійсненні обміну. За ч. 2 ст. 124 Конституції України судова влада поширюється на усі