Житловий кодекс України. Науково-практичний коментар станом на 05.05.2011 р - Колектив авторів

До відносин, що випливають з договору найму жилого приміщення, у відповідних випадках застосовуються також правила цивільного законодавства Союзу РСР і Української РСР.

1. Загальні принципи зобов'язального права (книга 5 ЦК), цивільно-правові підстави виникнення, зміни і припинення правовідношення застосовуються також і до житлових відносин, що виникають на підставі договору найму жилого приміщення державного та комунального житлового фонду.

На правовідносини, пов'язані, наприклад, з визнанням обміну жилих приміщень недійсним крім визначених ст. 86 ЖК умов, при яких обмін жилими приміщеннями не допускається, повністю поширює свою дію норми ЦК, що визначають умови недійсності правочину.

2. В п. 5 постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 року № 2 "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" закріплено принцип субсидіарного застосування норм цивільного законодавства.

При розгляді спорів, що не урегульовані житловим законодавством, суд застосовує норми цивільного законодавства. Наприклад, правила ЦК про строки давності застосовуються в позовах про визнання недійсним договору найму жилого приміщення і виселення у зв'язку з цим.

На підставі норм, що регулюють договір майнового найму, а не житлового законодавства, вирішуються вимоги про виселення з приміщень, що не входять до складу житлового фонду (виробничих і інших нежилих приміщень, вагончиків, збірно-розбірних, пересувних, контейнерних та інших підсобних споруд).

3. Три види договорів найму житла, проаналізовані в коментарі до ст. 61 ЖК, мають багато відмінних рис, що не позбавляє їх найважливішої спільної ознаки - цивільно-правового характеру. Слід відмітити перевагу адміністративно-публічного (імперативного) регулювання відносин в ЖК і приватного (диспозитивного) регулювання відносин в ЦК.

4. Загальна сучасна тенденція зменшення впливу адміністративного права на суспільні відносини проявляється також у сфері відносин найму житла. Законодавець відмовився від закріплення правового регулювання видачі ордера та визнання його в певних випадках недійсним. Навіть при отриманні соціального житла ордер не вимагається.

Предметом договору найму жилого приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду є окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок.

Не можуть бути самостійним предметом договору найму: жиле приміщення, яке хоч і є ізольованим, проте за розміром менше від встановленого для надання одній особі (частина перша статті 48), частина кімнати або кімната, зв'язана з іншою кімнатою спільним входом, а також підсобні приміщення (кухня, коридор, комора тощо).

1. Предметом договору найму в будинках державного і громадського житлового фонду є:

- квартира;

- кімната;

- одноквартирний жилий будинок.

Жиле приміщення, що надається громадянам для проживання, має бути благоустроєним стосовно до умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам (ч. 1 ст. 50 ЖК).

Загальна спрямованість вимог коментованої статті зводиться до того, що в користуванні наймача в будинках державного жилого фонду може бути передане не будь-яке приміщення, але лише те, що пристосовано для постійного проживання і відповідає необхідним санітарним і технічним вимогам.

2. Поняття "жиле приміщення" (ст. 63 ЖК) є синонімом поняття "житло" (ст. 379 ЦК) та "помешкання" (ст. 812 ЦК).

Визначення понять, що використовуються в ст. 63 ЖК закріплені в ЦК та Державних будівельних нормах України. Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення. ДБН В.2.2-15-2005, затверджені наказом Державного комітету України з будівництва та архітектури від 18 травня 2005 р. № 80.

Житлове приміщення - опалюване приміщення, розташоване у надземному поверсі, призначене для цілорічного проживання і яке відповідає санітарно-епідеміологічним вимогам щодо мікроклімату і повітряного середовища, природного освітлення, допустимих рівнів нормованих параметрів відносно шуму, вібрації, ультразвуку та інфразвуку, електричних та електромагнітних полів та іонізуючого випромінювання (ДБН В.2.2-15-2005).

Квартира - комплекс взаємопов'язаних приміщень, використовуваних для проживання однієї сім'ї різного чисельного складу або однієї людини, який включає (як мінімум): житлову (житлові) кімнату, кухню, ванну кімнату (душову), вбиральню (або суміщений санвузол), передпокій, комору чи вбудовану шафу (ДБН В.2.2-15-2005).

Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання (ст. 382 ЦК).

Кімната - жиле приміщення, обмежене стінами від підлоги до стелі, у жилому будинку, структурно відокремленій частині будинку, що побудоване, прибудовано або відокремлене для проживання громадян, має вихід у місця загального користування багатоквартирного чи індивідуального жилого будинку чи будівлі.

Житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання (ст. 380 ЦК).

Сільський садибний будинок - односімейний житловий будинок загальною площею, як правило, до 250 м2, розташований на земельній ділянці у сільській місцевості разом зі спорудами господарського призначення, садом і городом (ДБН В.2.2-15-2005).

Одноквартирний житловий будинок - індивідуальний житловий будинок, що має прибудинкову ділянку (ДБН В.2.2-15-2005).

3. При укладенні договору найму на одну чи декілька кімнат в загальній квартирі кухні, ванна, туалет, підсобні приміщення господарсько-побутового призначення залишаються з загальному користуванні з наймачами інших кімнат цієї ж квартири. Порядок користування цими приміщеннями встановлюється за взаємною згодою всіх проживаючих в квартирі осіб, а у випадку недосягнення згоди спір вирішується в судовому порядку.

4. Не можуть бути самостійним предметом договору найму:

4.1.