Науково-практичний коментар Земельного кодексу України - О. М. Мірошниченко

Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

   2. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється. (РЕДАКЦІЯ НЕ ЧИННА)

До частини першої. Умовами виникнення права власності та право постійного користування на земельну ділянку є: (1) одержання її власником або користувачем державного акта на право власності на земельну ділянку або державного акта на право постійного користування земельною ділянкою відповідно (форми цих документів затверджені ПКМ від 02.04.2002 №449), (2) державна реєстрація цих документів структурними підрозділами Цен­тру державного земельного кадастру при Держкомземі України (п. 3.2. наказу Держкомзему України Про затвердження Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право приватної власності на землю, право колективної власності на землю, право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі №43 від 04.05.1999). Фактично, на відміну від змісту коментованої норми, реєстрація державних актів передує їх видачі власникові, постійному користувачеві.

Правило, за яким право власності на землю виникало виключно після його оформлення відповідними документами, було закріплено і у первинній редакції ЗКУ УРСР 1990 p., і в редакції 1992 р. (ст.ст. 22, 23). Таке ж правило було закріплено у ЗКУ УРСР 1970 р. (ст. ст. 20-22). ЗКУ УСРР 1922 р. аналогічного правила не містив, хоча й передбачав видачу пев­них посвідчуючих документів після державного запису (державної реєстрації) утворених землекористувань (ст. 193), вказуючи при цьому, що інші документи є недійсними та не є доказами законності землекористування (ст. 194). Викладене необхідно враховувати, маючи справу із земельними ділянками, права на які могли виникнути під час дії нечинних нині актів законодавства.

Проблемою є забюрократизованість процедури видачі державних актів та, як наслідок, її дорожнеча і тривалість. Зокрема, відповідно до п. 1.16. Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі, технічна документація зі складання державного акта на право власності на земельну ділянку включає 11 документів, а п. 1.17 Інструкції вимагає додавати до цієї документації ще й копію справи щодо підготовки рішення про передачу земельної ділянки у приватну власність. Відповідно, така ситуація дає можливість землевпорядним організаціям збирати достатньо великі гроші лише за підготовку технічної документації із видачі державного акту, що перетворює безоплатну приватизацію на платну. Використовуючи необізнаність громадян та часто фактично монопольне становище певних землевпорядних організацій в регіоні, ці організації часто надають послуги за завищеними цінами. Гострота ситуації зумовила прийняття 20.01.2005 спеціального ЗУ "Про захист конституційних прав громадян на землю", який обмежив вартість землевпорядних робіт. Проте землевпорядні організації в таких умовах або змушують замовників до "доплат", затягуючи виконання робіт чи нав'язуючи надання "додаткових послуг", або взагалі відмовляються виконувати роботи.

Проблемою є також те, що реєстрація правоустановлюючих документів, що технічно має займати не більше 30 хв., на практиці триває по чотири місяці й більше.

Існує неузгодженість положень щодо реєстрації прав на землю ЗКУ, ЦК України та ЗУ "Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень". Зокрема, ЗКУ передбачає державну реєстрацію земельних ділянок (державних актів про право власності на землю) у складі державного земельного кадастру (ст.ст. 125, 202 ЗКУ). Так, при видачі державного акту він реєструється у Книзі записів реєстрації державних актів (ст. 202 ЗКУ, форма державного акту на право власності на земельну ділянку, затверджена ПКМ від 02.04.2002 №449), після чого виникає право власності на землю (ст. 125 ЗКУ). Натомість, ЗУ "Про дер­жавну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" передбачає реєстрацію прав на нерухомість у Державному реєстрі прав на нерухоме майно (розділ III та ін. норми Закону). Для реєстрації права подають серед іншого і державні акти (ст. 19 Закону), які при їх видачі вже були зареєстровані. Після реєстрації права видається свідоцтво про державну реєстрацію речових прав (ст.ст. 8, 26 Закону). Закон передбачає обов'язковість реєстрації права власності (ст. 3), проте не передбачає правила, за яким право власності виникає з моменту реєстрації. Більш того, він прямо допускає існування незареєстрованих прав: див. ч. 7 ст. З Закону. Таким чином, передбачена Законом процедура реєстрації прав не виключає і не заміщає процедури реєстрації державних актів відповідно до ЗКУ.

Крім того, існує ще й третя реєстраційна процедура — реєстрація правочинів про відчуження нерухомого майна, що передбачена ст.ст. 657 та ін. ЦК України, яка на сьогодні здійснюється нотаріусами при нотаріальному посвідченні відповідних угод згідно із ПКМ від 26.05.2004 №671 "Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів".

Отже, на даний час існує три паралельних реєстраційних процедури, що є недоцільним. Всі реєстраційні процедури, на наш погляд, цілком можливо звести до однієї - реєстрації у Державному реєстрі прав на нерухоме майно.

До частини другої. Відповідно до ст. 126 ЗКУ документом, що посвідчує право оренди землі, є договір. Вимоги до форми та змісту договору оренди землі викладені у коментарі до ст. 93 ЗКУ.

Державна реєстрація договору є обов'язковою і проводиться в тому ж порядку, що і реєстрація державних актів на право власності та право постійного користування (див. ст. 202 ЗКУ та коментар до неї).

До частини третьої. Дана частина самостійного регулятивного значення не має. Зрозуміло, що приступати до використання земельної ділянки слід лише після виник­нення права не неї. Момент же виникнення прав на земельну ділянку визначений ч.ч. 1 та 2 коментованої статті.

Засади встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) визначаються ст. 55 ЗУ "Про землеустрій", Наказом Держкомзему №43 від 04.05.1999 "Про затвердження Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право приватної власності на землю, право колективної власності на землю, право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користу­вання землею (в тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі".