Науково-практичний коментар Земельного кодексу України - О. М. Мірошниченко

ЗУ від 16.09.2008 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спри­яння будівництву" була скасована вимога щодо проведення обов'язкової землевпорядної експертизи усіх проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Відповідно до нової редакції ст. 9 ЗУ "Про державну експертизу землевпорядної документації", експертизі тепер підлягають лише "проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок особливо цінних земель, земель лісогосподарського призначення, а також: земель водного фонду, при­родоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення".

Державна землевпорядна експертиза проекту відведення проводиться за процедурою, визначеною ЗУ "Про державну експертизу землевпорядної документації", наказом Держ­комзему України від 03.12.2004 №391 "Про затвердження Методики проведення державної експертизи землевпорядної документації".

Рішення про затвердження проекту відведення одночасно є рішенням про надання земельної ділянки та про припинення права попереднього землевласника (землекористувача) шляхом викупу або вилучення - див. ч. 10 ст. 123 ЗКУ. Це ж рішення одночасно є дозволом на будівництво (ч. 4 ст. 24 ЗУ "Про планування та забудову територій");

До частин восьмої та дев'ятої. Згадані у коментованій нормі "пропозиції" мають містити позицію відповідного органу щодо можливості надання земельної ділянки у користування. Якщо відповідний орган заперечує проти надання земельної ділянки, він має подати пропозицію про відмову у наданні. Така пропозиція має формулюватися із ураху­ванням положень ч. 2 ст. 19 Конституції України та ч. 11 коментованої статті, тобто у разі пропозиції відмови в наданні земельної ділянки в користування має містити "мотивовані пояснення з посиланням на відповідні положення нормативно-правових актів, затвердженої містобудівної документації та документації із землеустрою". Разом із тим, існує практика ухилення органів, зазначених у коментованій статті, від подачі будь-яких "пропозицій" (за попередньою редакцією норми - "висновків") до KM України або ВР АР Крим у разі їхньої незгоди із наданням земельної ділянки. Така бездіяльність є незаконною.

На наш погляд, KM України та ВР АР Крим не зв'язані "пропозицією", поданою в порядку коментованих норм. За наявності передбачених законом підстав вони можуть прийняти рішення, протилежне отриманій пропозиції.

До частини десятої. В сукупності із положеннями ст. 132 ЗКУ положення коментованої норми щодо того, що рішенням "здійснюється викуп земельної ділянки", слід розуміти таким чином, що відповідне рішення є лише підставою для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки на умовах, визначених цим рішенням.

Умови вилучення (викупу), як і умови передачі (надання) земельної ділянки визначаються на стадії погодження питань, пов'язаних з вилученням (викупом) та вибором земельних ділянок (див. ст. 151 ЗКУ та коментар до неї). Такі умови можуть, серед іншого, включати "обґрунтовані граничні терміни забудови земельної ділянки".

Визначати "категорію земель" та "використання" земельної ділянки відповідний орган може лише у відповідності із розробленим та затвердженим проектом відведення.

Щодо підстав та порядку відшкодування втрат сільськогосподарського (лісогосподарського) виробництва див. ст.ст. 207-209 ЗКУ та коментар до них.

До частини одинадцятої. Формулювання коментованої норми, яка вимагає обґрунтування рішення про відмову у наданні земельної ділянки у користування "посиланням на відповідні положення нормативно-правових актів, затвердженої містобудівної документації та документації із землеустрою", має важливе значення, оскільки свідчить про те, що межі розсуду органу, що приймає рішення, є вузькими. За змістом ч. 11 ст. 123 ЗКУ, відмова у наданні земельної ділянки допускається пише з підстав, передбачених законодавством, і не може бути обґрунтованою, наприклад, тим, що орган вважає надання земельної ділянки недоцільним тощо.

Спір з приводу відмови у наданні земельної ділянки в користування або "залишення клопотання без розгляду" розглядаються у порядку адміністративного судочинства (ст. 17 Кодексу адміністративного судочинства України).

У законодавстві, правовій доктрині та правозастосовчій практиці немає єдиної думки з приводу того, які саме способи захисту можуть бути застосовані при судовому вирішенні спору. Поза всяким сумнівом, суд може визнати рішення про відмову чи бездіяльність щодо "залишення клопотання без розгляду" протиправними, скасувати рішення про відмову, зобов'язати розглянути клопотання (ч. 2 ст. 162 КАС України). Проте чи може суд зобов'язати відповідний орган надати земельну ділянку у користування? На наш погляд, на це питання слід відповісти ствердно, враховуючи, що ч. 2 ст. 162 КАС України надає суду повноваження щодо "зобов'язання відповідача вчинити певні дії". З іншого боку, виконати таке рішення буде дуже проблематично - адже рішення ради приймається шляхом голосування, а кожен окремий депутат не зв'язаний рішенням суду.

Разом із тим, до компетенції суду не віднесено безпосереднє прийняття рішення про надання земельної ділянки у користування, що було б достатньою підставою для її відведення (пор. із ч. 11 ст. 118 ЗКУ, ч. 4 ст. 7 ЗУ "Про фермерське господарство").

Окрім рішення про відмову у наданні земельної ділянки у користування, бездіяльності щодо прийняття рішення, до суду можуть оскаржуватися й інші акти та дії, що мають місце у процесі надання земельної ділянки у користування. Між тим, звернення до суду у цих випадках не є ефективним засобом захисту, оскільки ще більше затягує процедуру.

   1. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шля­хом укладення договору оренди земельної ділянки.

   2. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

   3. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним части­нами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, вста­новленому статтею 123 цього Кодексу.

   4. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності гро­мадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.