Науково-практичний коментар Земельного кодексу України - О. М. Мірошниченко

Положення ч. 3 ст. 116, ч.ч. 1 та 2 ст. 118 ЗКУ, які фактично замінили Декрет у регулюванні відносин із "спрощеної" приватизації, як ми вважаємо, явно спрямовані на зняття проблеми "перевищення норм". Разом із тим, це зроблено вкрай невдало, тому що, з одного боку, фор­мально у ст.ст. 116,118 ЗКУ норми зняті не лише для ділянок, що перебували у користуванні до 15.01.1993, а щодо всіх ділянок, наданих у користування, а з іншого - ст. 121 ЗКУ містить начебто норми для всіх випадків приватизації. Переконані, що при тлумаченні цих норм, не узгоджених між собою, слід застосувати цільове (телеологічне тлумачення), яке і може призвести нас до описаного вище висновку.

Крім того, у відповідності із раніше чинним законодавством (зокрема, ст. ст. 63, 77 ЗК УРСР 1970 р.) т. зв. "присадибні ділянки" поєднували в собі власне присадибні ділянки в розумінні чинного ЗКУ та ділянки для ведення особистого підсобного (за чинним ЗКУ - "особистого селянського") господарства, з огляду на що тоді вони надавалися у користування в розмірах, більших, ніж норми безоплатної приватизації земельних ділянок, встановлені ст. 121 чинного ЗКУ. Саме призначення т. зв. "спрощеної" процедури приватизації - передати у власність земельну ділянку без розробки проекту її відведення, "як є", цілком. Таким чином, на наш погляд, у разі, якщо земельна ділянка була надана у користування в межах норм, встановленим раніше чинним законодавством, вона може бути приватизована безоплатно повністю.

Право на приватизацію співвласника будівлі, споруди. В Україні усталилася стійка практика приватизації земельних ділянок, що знаходяться під садибним житловим будинком, який перебуває у спільній частковій власності, окремо співвласниками, причому без попереднього припинення права спільної часткової власності на будинок[274]. Така практика видається нам невірною, виходячи з того, що відбувається явне порушення принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, оскільки на ділянці, що перебуває у власності окремої особи, перебуває будівля або споруда, що належить кільком особам. Хоча цей принцип прямо не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш, він існує і знаходить свій вияв у положеннях ст. 120 ЗКУ, ст. 377 ЦКУ та інших положеннях чинного законодавства.

Крім того, при приватизації в індивідуальну власність частини ділянки під спільною будівлею власник не може використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням, а отже, приватизація автоматично призводить до порушення п. "а" ч. 1 ст. 91 ЗКУ. Порушуються і державні будівельні норми - так, п. 3.25* ДБН 360-92** "Планування і забудова міських і сільських поселень" вимагає наявності відступу "до межі сусідньої ділянки від найбільш виступної конструкції стіни … не менше 1,0 м". Це правило, звичайно, не дотримується у випадку, коли межа проходить під будівлею.

Тим більше, явно незаконною є приватизація усієї земельної ділянки, що перебуває у спільному користуванні, лише одним із співкористувачів[275].

Від описаної вище практики приватизації частини чи усієї ділянки під спільним житловим будинком слід відрізняти практику приватизації частки у праві власності на земельну ділянку під будинком, що перебуває у спільній власності, одним із співвласників будинку (користувачів ділянки) без згоди іншого, із законністю чого погодився суд[276]. При такій приватизації фактично виникає право спільної часткової власності між фізичною особою та державою (видається державний акт на право спільної часткової власності, в якому як співвласник вказано "землі, не надані в користування"; за цим формулюванням і "ховається" право державної власності). Такий підхід, на відміну від попереднього, видається правильним.

До частин третьої-п'ятої. Ч.ч. 3-5 ст. 118 ЗКУ присвячені процедурі приватизації земельних ділянок державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, яка детально описана у коментарі до ч. 2 ст. 25 ЗКУ.

До частини шостої. На відміну від попередніх частин, коментована частина присвя­чена приватизації земельних ділянок за т.зв. повною процедурою, коли земельна ділянка передається особі у власність з відведенням із земель державної (комунальної) власності.

ЗУ від 16.09.2008 року "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву" процедуру безоплатної приватизації було доповнено стадією вибору місця розташування земельної ділянки (див. ст. 151 ЗКУ та коментар до неї), що знайшло вираження у змінах до коментованої частини. На практиці це означає, що громадянину слід додатково зібрати ще до десятка підписів. Важко зрозуміти, як таке ускладнення процедури приватизації буде сприяти будівництву.

Повна процедура приватизації застосовується при отриманні земельних ділянок для ведення ФГ, ОСГ, для садівництва, будівництва і обслуговування жилого будинку, госпо­дарських будівель і споруд (присадибна ділянка), індивідуального дачного будівництва, будівництва індивідуальних гаражів (ст. 121 ЗКУ), а також у випадку з наданням земель­них ділянок "чорнобильцям" (право на приватизацію цих осіб передбачене ст. 1 ЗУ "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", ч. 3 ст. 35 ЗУ "Про соціальний та правовий статус осіб, що постраждали внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС" та ПКМ від 13.12.2001 №1651 "Деякі питання реалізації громадянами, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи, права на отримання земельної частки (паю)"). Щодо останнього різновиду приватизації