Науково-практичний коментар Земельного кодексу України - О. М. Мірошниченко

href="#n238" title=" Справа N 2-50/09, розглянута Великолепетиським районним судом Херсонської обл. за позовом Б. Ю. Л., С. О. І., Т. О. В. до СВК "Шлях волі" про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним. ">[238], незазначення умов використання земельної ділянки, збереження стану об'єкта оренди, відсутності акту приймання-передачі земельної ділянки[239] і навіть дати укладення договору[240] тощо. Договори оспорюються через невідповідність постанови КМУ "Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі" від 25.12.98 N 2073 (яка зараз фактично не може бути застосована, оскільки в основній своїй частині не відповідає чинному ЗКУ та іншим законам), порушення вимог Інструкції про вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затв. наказом Мін'юсту України від 03.03.2004 N 20/5, щодо необхідності нотаріального посвідчення договору[241] тощо.

Також договори оренди землі оспорюються через невідповідність закону окремих істотних умов договору, наприклад, з підстав визначення у договорі строку оренди землі "без урахування періоду ротації основної сівозміни"[242] (ч. 2 ст. 19 Закону України "Про оренду землі").

На наш погляд, у багатьох випадках "істотні умови договору оренди" насправді передбачені чинним законодавством: наприклад, за відсутності будь-якої вказівки у договорі не становить жодних складнощів визначення сторони, "яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини" - це орендодавець (ст. 11 Закону України "Про оренду землі"). А у ситуації із "існуючими обмеженнями (обтяженнями) щодо використання земельної ділянки" сторони взагалі не можуть встановити їх у договорі - вони існують незалежно від договору оренди і можуть бути у договорі хіба що відтворені (не будучи, звичайно, його умовами). Подібний перелік можна продовжувати. З огляду на сказане, в описаних випадках відсутність текстуального відображення у договорі певної умови, і так визначеної законодавчо, повинна означати лише те, що сторони погодилися з положеннями закону.

Правильною слід визнати практику[243], за якою відмінності договорів оренди від Типового договору, затв. постановою КМУ від 03.03.2004 N 220, не повинні розглядатися як підстава для визнання договору недійсним (або для того, щоб вважати його нікчемним). Причина цього те, що ст. 14 Закону України "Про оренду землі" уповноважила уряд не на затвердження типового договору, а на затвердження типової форми договору. Аналіз "типового договору" свідчить про те, що за змістом документ є не типовим договором, а все-таки типовою формою договору (набором реквізитів без визначення змісту відповідних умов). Таким чином, дотримання чи недотримання "Типового договору" насправді на зміст договору, а отже на його дійсність не впливає.

Відсутність акта приймання-передачі також не може розглядатися як підстава недійсності договору[244]. Відповідно до ст. 18 Закону України "Про оренду землі", "договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації". Відповідно, лише після державної реєстрації договору на його підставі можуть виникати права і обов'язки, у т. ч. право володіння орендованою земельною ділянкою. Оскільки акт приймання-передачі, очевидно, посвідчує передачу земельної ділянки саме у володіння орендарю, насправді він ніяк може бути "невід'ємною частиною договору оренди", на підставі якого він має складатися.

Трапляються випадки оспорювання договорів оренди земельних ділянок з тих мотивів, що на ділянці знаходиться нерухоме майно інших осіб. Суди не завжди задовольняють такі вимоги[245], що слід вважати помилкою. Як видається, крім очевидного порушення принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будівель та споруд, в усіх таких випадках порушується принцип цільового використання землі, закріплений, зокрема, у п. "а" ч. 1 ст. 91, п. "а" ч. 1 ст. 96 ЗКУ - орендар завідомо не зможе використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням. Тому відповідна угода повинна визнаватися судом недійсною як фіктивна (ст. 234 ЦКУ), оскільки не спрямована на надання орендарю реальної можливості користуватися земельною ділянкою під будівлею.

Договори оренди землі оспорюються з мотивів підписання таких договорів не стороною, а іншою особою (зазвичай, родичами орендодавця). У випадках, коли орендодавець згодом отримував орендну плату і жодної