Науково-практичний коментар Земельного кодексу України - О. М. Мірошниченко

із ведення державного земельного кадастру повинні здійснювати саме їх виконавчі органи. Про серйозність колізії свідчить те, що за позовом Кабінету Міністрів України питання вирішувалося у судовому порядку. Суд став на бік Київської міської ради, і в результаті сьогодні реєстрація правоустановчих документів на землю в м. Києві здійснюється не Центром державного земельного кадастру, а Київським міським головним управлінням земельних ресурсів, що є підрозділом виконав­чого органу Київської міської ради - Київської міської державної адміністрації. Аналогічна ситуація склалася у деяких інших великих містах України.

Таким чином, можна констатувати, що у питанні визначення суб'єкта, який повинен реєструвати права на земельні ділянки, на сьогодні панує цілковитий хаос.

На наш погляд, слід докорінно реформувати реєстраційну систему, що стосується неру­хомого майна. Слід відмовитися від реєстрації правочинів та правоустановчих документів і провадити реєстрацію прав, яка повинна мати правоустановчий характер. Лише тоді реєстрація виконуватиме функцію, що на неї покладається.

Стаття 203. Облік кількості та якості земель

   1. Облік кількості земель відображає відомості, які характеризують кожну земельну ділянку за площею та складом угідь.

   2. Облік якості земель відображає відомості, які характеризують земельні угіддя за природними властивостями та набутими властивостями, що впливають на їх родючість, а також за ступенем забруднення ґрунтів.

Згідно зі ст. 203 ЗКУ, облік кількості земель "відображає відомості, які характеризують кожну земельну ділянку за площею та складом угідь ", а облік якості земель "відображає відомості, які характеризують земельні угіддя за природними властивостями та набутими властивостями, що впливають на їх родючість, а також: за ступенем забруднення ґрунтів".

Наказом Держкомзему України "Про первинний облік земельних ділянок на основі застосування кадастрових номерів та стандарту бази даних автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру" від 12.10.2000 №133 облік земельних ділянок на основі кадастрових номерів було запроваджено у складі державного земельного кадастру.

Облік кількості та якості земель сам по собі не має легалізуючого (правоустановчого) значення, крім випадків, коли він здійснюється у формі реєстрації. Реєстрація земель є не єдиною формою обліку, облік земель ведеться також на основі різного роу обстежень, даних статистичної звітності тощо: див. ст. 12 ЗУ "Про державну статистику", накази Держкомстату №126 від 27.07.1992 "Про затвердження форм державної статистичної звітності по земельних ресурсах", №377 від 05.11.1998 "Про затвердження форм державної статистичної звітності з земельних ресурсів та Інструкції з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми №№6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем)".

Дані статистичної звітності широко використовують органи земельних ресурсів для визначення правового режиму тієї чи іншої земельної ділянки, органи податкової служби для стягнення земельного податку за фактичне використання земельних ділянок. Слід вра­ховувати, що такий підхід не в усіх випадках може вважатися вірним. У разі розбіжностей облікових даних із правоустановчими документами, затвердженою містобудівною та землев­порядною документацією безумовну перевагу мають саме останні документи, документація. Тому абсолютно безпідставним є, наприклад, оподаткування як сільськогосподарських угідь площі газону на території промислового підприємства лише тому, що за даними статистичної звітності дана ділянка рахується як "сіножать" (подібні ситуації у правозастосовчій практиці є непоодинокими).

У спеціальній літературі слушно зазначається, що наявний матеріал з обліку земель (форми 2-зем, 6-зем) насправді є обліком землекористувачів, а не земель. Статистична звітність виходить із припущення, що землекористувач здійснює землекористування згідно із основними видами своєї економічної діяльності. Це припущення є слушним, проте воно не завжди справджується.

Відомості обліку земель переважно призначені вміщувати інформацію про площі земельних угідь різного цільового призначення.

Дані про якість земель отримуються під час їх інструментального та інших видів обстеження. Наприклад, метою інвентаризації земель (кадастрового землеустрою) є збір інформації про функціональне призначення та фактичне використання земельної ділянки, інформації про наявні обмеження, перелік правових, агротехнологічних, екологічних обмежень (див. Вказівки Держкомзему Про склад вихідної інформації з інвентаризації земель в населених пунктах (кадастровий землеустрій) 25.09.1997 №50).

Стаття 204. Порядок ведення державного земельного кадастру

   1. Державний земельний кадастр ведеться уповноваженим органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

   2. Порядок ведення державного земельного кадастру встановлюється законом.

До частини першої. Ведення державного земельного кадастру кодексом покладено на Держкомзем України як центральний орган виконавчої влади, що забезпечує реалізацію державної політики та управління у сфері регулювання земельних відносин, використання, охорони та проведення моніторингу земель, ведення державного земельного кадастру тощо.

Разом з тим, відповідно до Положення про Державний комітет України із земельних ресурсів, затвердженого ПКМ від 19.03.2008 №224 (п. 3) на Держкомзем України покладено функцію "забезпечення" ведення державного земельного кадастру. Такий підхід у Положенні відображає існуючу ситуацію, в якій значна кількість складових ведення державного земель­ного кадастру фактично покладені не на Держкомзем, а на інших суб'єктів.

Зокрема, надзвичайно важлива складова кадастру - реєстрація - покладена на державне підприємство "Центр державного земельного кадастру" при Держкомземі України (див. коментар до ст. 202 ЗКУ). Кадастрові зйомки, грошову оцінку земель, бонітування ґрунтів тощо здійснюють суб'єкти господарювання, що мають ліцензію на виконання землевпо­рядних робіт (див. коментар до ст.ст. 198, 199, 201 ЗКУ).

Таким чином, положення ч. 1 коментованої статті вже значною мірою "знецінено" прийнятим пізніше від ЗКУ законодавством.

Зауважимо, що у світі існує досвід, коли державні органи передали роботи з безпосереднього збору та обробки просторової інформації приватним спеціалізованим компаніям. Державні агентства виконують функції замовника, контролюють якість даних, несуть відповідальність за збереження та розповсюдження даних, надають передбачені законом базові послуги з їх використання. В багатьох країнах базова інформація, отримана за рахунок державного бюджету (фактично за рахунок платників податків), надається користувачам безоплатно.