Житловий кодекс України. Науково-практичний коментар станом на 05.05.2011 р - Колектив авторів

2. Правління кооперативу має право відмовити і не надати згоду на здачу у найм. У такому випадку - у разі відмови правління кооперативу дати згоду на здачу жилого приміщення в найом спір може бути вирішено в судовому порядку.

Зокрема, Пленум Верховного Суду України у постанові від 18.09.87 р. за № 9 (з наступними змінами та доповненнями) "Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи" у п. 2 підкреслив, що судам підвідомчі спори між ЖБК та їх членами чи іншими громадянами, у тому числі, за позовами членів ЖБК про відмову (при неповній сплаті пайового внеску) правління ЖБК у згоді на здачу жилого приміщення в найом.

3. Договір найму укладається в письмовій формі з наступною реєстрацією в правлінні відповідного житлово-будівельного кооперативу.

Беззаперечно, що договір найму жилого приміщення у кооперативних будинках може бути укладено за умови дотримання правил щодо норми жилої площі на одну особу.

4. Частиною 4 статті, що коментується, також встановлено положення, що до договору найму жилого приміщення в будинку житлово-будівельного кооперативу застосовуються правила про договір піднайму в будинках державного і громадського житлового фонду, зокрема, вимог статей 91, 92, 93, 94, 97 ЖК.

5. Договір найму жилого приміщення у кооперативних будинках є оплатним. Розмір плати визначається угодою сторін. При цьому коментована норма у ч. 5 передбачає, що розмір плати за здане в найом приміщення не може перевищувати розміру стягуваних з члена кооперативу експлуатаційних витрат, що припадають на здаване приміщення або його частину приміщення, та відповідної частини витрат по оплаті комунальних послуг даного жилого приміщення.

Положення статті, що коментується, що встановлює обмеження щодо розміру плати за жиле приміщення, яке здається у найм у будинку кооперативу, уявляється таким, що не відповідає сучасним умовам розвитку економічних та суспільних відносин в Україні. Адже за своєю суттю здача у найм жилих приміщень сприяє хоча і тимчасовому, але вирішенню громадянами своєї житлової проблеми. У зв'язку з чим необхідно зняти різні обмеження, пов'язані із отриманням доходів від здачі житла у найм. На практиці названі обмеження не спрацьовують, вони поряд з іншими причинами призводять лише до того, що наймодавець просто приховує обсяг своїх доходів.

6. Слід також враховувати можливість надання у користування жилого приміщення певного кооперативу на безоплатних умовах. Так п. 42 Примірного статуту ЖБК встановлено, що член ЖБК і члени його сім'ї, які проживають разом з ним, можуть за взаємною згодою дозволити тимчасове проживання у жилому приміщенні, що є в їх користуванні, інших осіб без стягнення плати за користування приміщенням - тимчасових жильців, у тому числі опікуна чи піклувальника, який не є членом сім'ї члена кооперативу. Вселення тимчасових жильців на строк понад півтора місяця допускається за умови, якщо розмір жилої площі, що припадає на кожного, хто проживає в цьому приміщенні, буде не менший рівня середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті. Тимчасові жильці на вимогу члена кооперативу або членів сім'ї, які проживають разом з ним, зобов'язані негайно звільнити приміщення, а при відмові - підлягають виселенню у судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.

7. Необхідно особливо підкреслити, що на відміну від осіб, які уклали договір найму, наймач жилого приміщення у кооперативному будинку не набуває самостійного права користування жилим приміщенням. Відповідальним перед кооперативом залишається член житлового або житлово-будівельного кооперативу.

Члени сім'ї, які проживають разом з членом житлово-будівельного кооперативу, мають рівне з ним право користування жилим приміщенням. Такого ж права набувають особи, які вселилися в жиле приміщення в будинку житлово-будівельного кооперативу як члени сім'ї, якщо при їх вселенні не було іншої угоди про порядок користування жилим приміщенням. Члени сім'ї члена кооперативу, крім дружини, що має право на частину паєнагромадження, не вправі вимагати поділу приміщення, його обміну і здачі в найом, а також вселення інших осіб, за винятком неповнолітніх дітей.

Якщо член житлово-будівельного кооперативу виключений з кооперативу (крім випадків, передбачених пунктами 1, 2, 4, 6, 7 статті 147), помер або вибув з нього з інших причин чи переселився в іншу квартиру в будинку того ж кооперативу, члени його сім'ї, які проживали разом з ним, зберігають право користування жилим приміщенням за умови вступу до кооперативу одного з них. Член сім'ї, який виявив бажання вступити до кооперативу замість попереднього члена кооперативу, має перевагу перед іншими особами. Дружині члена кооперативу, що має право на частину паєнагромадження, надається перевага на вступ до кооперативу перед іншими членами сім'ї. При відсутності дружини, що має право на частину паєнагромадження, а також при відмовленні її від вступу до кооперативу така перевага надається спадкоємцям члена кооперативу, які проживали разом з ним.

У разі відмови в прийомі до кооперативу осіб, зазначених у частині другій цієї статті, спір може бути вирішено в судовому порядку.

Повнолітні члени сім'ї члена кооперативу зобов'язані брати участь в оплаті витрат по експлуатації і ремонту будинку та квартири.

До членів сім'ї члена житлово-будівельного кооперативу належать особи, зазначені в частині другій статті 64 цього Кодексу. Припинення сімейних відносин з членом кооперативу не позбавляє колишніх членів його сім'ї права користування займаним жилим приміщенням. У разі відсутності угоди між членом кооперативу і колишнім членом його сім'ї про безоплатне користування жилим приміщенням до цих відносин застосовуються правила, встановлені частиною п'ятою статті 144 цього Кодексу.

1. З метою розгляду прав та обов'язків членів сім'ї члена кооперативу щодо користування займаним приміщенням у будинку кооперативу, необхідно визначитись з тим, хто відноситься до членів такої сім'ї.