Житловий кодекс України. Науково-практичний коментар станом на 05.05.2011 р - Колектив авторів

приміщення, користується перевагою перед усіма іншими особами на вступ до цього кооперативу. У разі вибуття члена кооперативу з кооперативу у зв'язку з обміном частини жилого приміщення така перевага надається одному з членів сім'ї, які проживали разом з ним, а при відмові членів сім'ї від вступу до кооперативу - особі, яка вселилася як член сім'ї тих, що залишилися проживати в цьому приміщенні. При відмові у прийомі до кооперативу вказаних осіб спір вирішується в судовому порядку.

6. Враховуючи вищенаведене та правила ч. 3 коментованої статті можна підкреслити, що якщо між членом кооперативу, який не являється власником квартири, та членами його сім'ї не досягнуто згоди про обмін, то член кооперативу, а також його подружжя або інший член сім'ї, що має право на частину паєнагромадження, можуть вимагати в судовому порядку примусового обміну займаного приміщення на інші житлові приміщення. Аналогічне за змістом правило міститься в п. 39 Примірного статуту ЖБК. Разом з тим не може бути визнана законною така ж вимога члена сім'ї (у тому числі колишнього подружжя), який не має права на частину паєнагромадження.

7. Обмін не допускається у випадках, зазначених у статті 86 цього Кодексу (див. також до неї коментар), якими є наступні: 1) якщо до наймача пред'явлено позов про розірвання чи зміну договору найму жилого приміщення або визнання ордера недійсним; 2) якщо одним з учасників обміну є член житлово-будівельного кооперативу, щодо якого розглядається питання про виключення з кооперативу; 3) якщо обмін має корисливий або фіктивний характер; 4) якщо будинок, в якому знаходиться обмінюване жиле приміщення, підлягає знесенню або будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом чи підлягає переобладнанню для інших цілей; 5) якщо будинок підлягає капітальному ремонту з переобладнанням або переплануванням обмінюваного жилого приміщення; 6) якщо жиле приміщення є службовим або знаходиться в гуртожитку; 7) якщо одне з обмінюваних приміщень знаходиться в будинку підприємства, установи, організації, зазначених у частині першій статті 114 ЖК, крім випадків, коли наймач одержав приміщення у будинку підприємства, установи, організації не у зв'язку з трудовими відносинами або коли наймодавець втратив право на його виселення, а також коли наймач іншого обмінюваного приміщення (член житлово-будівельного кооперативу) перебуває з цим підприємством, установою, організацією у трудових відносинах; 8) якщо у зв'язку з обміном у квартиру, в якій проживає два або більше наймачі, вселяється особа, яка хворіє на тяжку форму хронічного захворювання, в зв'язку з чим не може проживати в такій квартирі; 9) якщо внаслідок міжміського обміну на жилі приміщення в містах республіканського підпорядкування і в курортних місцевостях розмір жилої площі, що припадатиме на кожного члена сім'ї, буде меншим від встановленого законодавством.

8. При обміні жилого приміщення в будинку державного або громадського житлового фонду на жиле приміщення в будинку житлово-будівельного кооперативу особа, яка вступає до кооперативу у зв'язку з обміном, зобов'язана внести на рахунок кооперативу в установі банку пайовий внесок не менший, ніж розмір паєнагромадження члена кооперативу, який вибув. Якщо особа, яка вступає до кооперативу у зв'язку з обміном, є з членом кооперативу близьким родичем (батьки, діти, дід, бабка, рідні брати і сестри), вона звільняється від внесення зазначеного пайового внеску за умови передачі їй паєнагромадження вибулим членом кооперативу. У наведеному переліку близьких родичів відсутні онуки, проте названі дід та бабка, які у випадку вступу до ЖБК у зв'язку із обміном можуть бути звільнені від сплати пайового внеску. Беззаперечно, що і при зворотному варіанті - коли у зв'язки із обміном до кооперативу вступає онук або онучка члена кооперативу - вони також звільняються від сплати зазначеного внеску за умови передачі їм паєнагромадження вибулим членом.

При цьому при обміні жилого приміщення в будинку житлово-будівельного кооперативу на інше жиле приміщення в будинку цього або іншого кооперативу провадиться зарахування рівних сум паєнагромаджень. Різниця у паєнагромадженнях має бути відповідно внесена новоприйнятим членом кооперативу і одержана вибулим з кооперативу.

Стаття 144. Найом жилого приміщення в будинку житлово-будівельного кооперативу

Член житлово-будівельного кооперативу вправі за згодою членів сім'ї, які проживають разом з ним, і правління кооперативу здавати в найом частину жилого приміщення, а в разі тимчасового виїзду всієї сім'ї - все приміщення.

У разі відмови правління кооперативу дати згоду на здачу жилого приміщення в найом спір може бути вирішено в судовому порядку.

Договір найму укладається в письмовій формі з наступною реєстрацією в правлінні житлово-будівельного кооперативу.

До договору найму жилого приміщення в будинку житлово-будівельного кооперативу застосовуються правила про договір піднайму в будинках державного і громадського житлового фонду (статті 91 - 94, 97).

Розмір плати за здане в найом приміщення встановлюється угодою сторін, але не може перевищувати розміру стягуваних з члена кооперативу експлуатаційних витрат, що припадають на здаване приміщення (частину приміщення), і відповідної частини витрат по оплаті комунальних послуг.

1. Стаття, що коментується, регламентує право членів житлових та житлово-будівельних кооперативів розпоряджатися займаним жилим приміщенням або його частиною шляхом укладення договору найму жилого приміщення. За таким договором член кооперативу передає на визначений строк частину або все займане приміщення наймачу. Вірним є і те, що при цьому також необхідним буде згода осіб, які мають право на паєнагромадження.

Слід зробити застереження про те, що більшість положень статті, що коментується, нині не відповідають вимогам сучасного цивільного законодавства України, в силу чого втратили свою актуальність, а відтак і повноту їх застосування для врегулювання відносин найму кооперативної квартири.

Так, частиною 1 даної статті, п. 41 Примірного статуту ЖБК встановлено, що член кооперативу має право за згодою членів сім'ї, які проживають разом з ним, і правління кооперативу здавати в найом частину жилого приміщення, а в разі тимчасового виїзду всієї сім'ї - все приміщення.

Таким чином, обов'язковими умовами здачі житла у найм є наявність згоди вищезазначених членів сім'ї члена кооперативу та згоди правління відповідного кооперативу (останнє у нинішніх умовах, коли кооперативні квартири перебувають у