Науково-практичний коментар Земельного кодексу України - О. М. Мірошниченко

На наш погляд, право Українського народу є загальним поняттям по відношенню до права власності держави та територіальних громад - публічно-правових різновидів права власності. Таким чином, право власності Українського народу може виступати або у формі державної, або у формі комунальної власності. Це ніяк не виключає можливості існування права власності громадян та юридичних осіб, оскільки ч. 1 ст. 13 Конституції України не вживає формулювання "об'єкт виключної власності", натомість, у ст. 14 прямо передбачаючи можливість набуття землі у власність юридичних та фізичних осіб.

До частини четвертої. У коментованій нормі закріплюється важливий принцип земельної реформи в Україні, яка повністю заперечує можливість реституції (повернення) земель, націоналізованих при встановленні радянської влади в Україні.

Дата "до 15 травня 1992 року" обрана законодавцем тому, що саме наступного дня після вказаної дати набрала чинності нова редакція ЗКУ (від 13.03.1992), що вперше у новітній історії України передбачила можливість існування приватної власності на землю. Будь-яке право приватної власності, що існувало до цієї дати, було скасовано радянським законодавством при націоналізації всіх земель (у різні періоди першої половини 20-го ст.). Обрання іншої, більш ранньої дати, наближеної до моменту націоналізації, було можливим, проте утрудненим, оскільки процес націоналізації земель в Україні мав дещо розмиті часові рамки, особливо враховуючи зміни в її території (приєднання Галичини, Закарпаття та Буковини).

Між тим, посилання на те, що 15 травня 1992 року є днем "набрання чинності Земельним кодексом України", є некоректним. Як вже зазначалося, 16 (а не 15) травня 1992 року набрала чинності лише нова редакція кодексу (від 13.03.1992), прийнятого 18.12.1990.

   1. Земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

   2. Право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також на водні об'єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться.

   3. Право власності на земельну ділянку розповсюджується на простір, що знаходиться над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.

До частин першої та третьої. Ч. 1 ст. 79 ЗКУ необхідно розуміти у сукупності із положеннями ч. 3 цієї статті, за якою "право власності на земельну ділянку розповсюджується на простір ... над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення ... будівель і споруд" (це положення продубльоване у ч. 3 ст. 373 ЦК України). Виходячи із системного тлумачення норм ЗКУ (зокрема, враховуючи численні положення кодексу про необхідність використання земельних ділянок за цільовим призначенням), дане формулювання слід, на наш погляд, розуміти розширено: право власності поширюється не лише на простір, необхідний для будівництва, а і на простір, необхідний для використання земельної ділянки за цільовим призначенням. На наш погляд, це означає, що поняття земельної ділянки включає в себе відповідний простір, а не лише "земну поверхню".

Розуміння земельної ділянки як простору характерне для практики ООН: "ділянка реєструється у кадастрі чи системі реєстрації нерухомого майна та зазвичай подається як частина площини, хоча фактично є певним об'ємом простору" ("The parcel is registered in a cadastre or real property registration system and is usually shown as an area although in fact it represents a volume of space")[212].

Варто мати на увазі, що за чинним законодавством площа земельної ділянки вираховується як площа проекції межі земельної ділянки на площину проекції, в якій встановлена геодезична система координат (т. зв. аналітична площа). Саме вона фіксується в правовстановлюючих документах. На противагу аналітичній може бути також обчислена фізична площа, що враховує рельєф фізичної поверхні - пагорби, схили, западини тощо і може бути більшою.

У деяких країнах Європи (див., напр., § 1 ст. 552 Кодексу Наполеона у Франції[213]) законодавство розглядає поняття "земельна ділянка" (і, відповідно, "земля") як таке, що охоплює простір від центру Землі до "неба" (включно з усіма об'єктами нерухомості, що розташовані в межах цього простору - рослинністю, водами, будівлями тощо), хоча деякі країни встановлюють "нижні та верхні межі" поняття "земельна ділянка"[214]. Саме до таких країн належить Україна.

Чи є земельна ділянка річчю, майном? З формальної точки зору земельна ділянка підпадає як під законодавче визначення речі ("предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права і обов'язки" - ст. 179 ЦК України), так і під визначення майна ("окрема річ, сукупність речей, а також: майнові права та обов'язки" - ст. 190 ЦК України). Ст. 181 ЦК України прямо і категорично відносить земельні ділянки до нерухомих речей, а отже - до майна.

Згадані положення законодавства не викликають заперечення з етимологічної точки зору. Слово "майно" походить від дієслова "мати" (синонім - "володіти"). Тобто етимологічно майно - це те, що можна мати, чим можна володіти. Поза усяким сумнівом, володіти можна і земельною ділянкою (як частиною землі).

Навіть за радянських часів, коли земельні ділянки були вилучені з цивільного обігу, концепція, за якою земельні ділянки слід визнавати майном, переважала