Житловий кодекс України. Науково-практичний коментар станом на 05.05.2011 р - Колектив авторів

Осіб, які підлягають виселенню без надання іншого жилого приміщення за неможливістю спільного проживання, може бути зобов'язано судом замість виселення провести обмін займаного приміщення на інше жиле приміщення, вказане заінтересованою в обміні стороною.

Осіб, які самоправно зайняли жиле приміщення, виселяють без надання їм іншого жилого приміщення.

1. Виселення вказаних у ст. 116 ЖК осіб без надання іншого жилого приміщення - санкція за скоєне правопорушення.

Коментована стаття вказує на такі підстави виселення фізичної особи без надання іншого жилого приміщення:

а) систематичне руйнування чи псування жилого приміщення. Вина цих осіб носить характер умислу або грубої необережності. Наймач відповідає за дії малолітніх та неповнолітніх дітей. Під систематичністю розуміють скоєння двох і більше таких правопорушень;

б) використання його не за призначенням. Це використання житлового приміщення не для проживання, а для розміщення майстерні, складу, підсобних приміщень, утримання тварин тощо;

в) систематичне порушення правил співжиття, що робить неможливим для інших проживання із ними в одній квартирі чи в одному будинку.

У всіх трьох випадках до винних осіб повинні попередньо вживатись заходи попередження, що застосовуються судами, прокурорами, органами внутрішніх справ, адміністративними комісіями виконкомів, а також заходи громадського впливу, вжиті на зборах жильців будинку чи членів ЖБК, трудових колективів й іншими громадськими організаціями за місцем роботи або проживання відповідача (незалежно від прямих вказівок з приводу можливого виселення).

2. Позивачами у всіх трьох варіантах підстав виселення виступає наймодавець, а у випадку "в" - і інші зацікавлені особи, права яких порушуються (наймач щодо членів своєї сім'ї, наймачі сусідніх квартир тощо). Не можуть бути позивачами піднаймачі та тимчасові мешканці, оскільки вони не набувають самостійних прав на жиле приміщення.

3. П. 12 постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 р. № 2 "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" дає декілька роз'яснень застосування ст. 116 ЖК.

При примусовому обміні жилого приміщення за правилами ч. 2 ст. 116 ЖК житлові умови особи, яка допускає систематичне порушення правил співжиття, можуть бути погіршені. При примусовому обміні на підставі ст. 80 ЖК погіршення житлових умов відповідачів, як правило, не повинно допускатись. У цьому разі суд має всебічно враховувати інтереси і заслуговуючі на увагу доводи членів сім'ї наймача, зокрема, вік, стан здоров'я та інші особливі обставини, що перешкоджають користуванню жилим приміщенням, яке надається в порядку обміну. Однак перебування жилого приміщення в загальній квартирі не може розглядатися як погіршення житлових умов осіб, які проживають в ізольованій квартирі і між якими виник спір.

Угода про обмін жилих приміщень має правове значення, якщо вона належно оформлена і учасники обміну одержали ордери (ст. 83 ЖК). В цьому разі при ухиленні учасника обміну від його проведення інші його учасники вправі вимагати від нього в судовому порядку виконання цього обов'язку.

Відмова третіх осіб, які брали участь у справі про примусовий обмін, від проведення обміну після набрання рішенням законної сили не може бути підставою для примусового щодо них виконання рішення. Наявність рішення в таких випадках не є перешкодою для пред'явлення позову про примусовий обмін жилого приміщення з новими варіантами.

4. Правила ст. 116 ЖК про виселення за неможливістю сумісного проживання не поширюються на учасників спільної власності на жилі приміщення. У таких випадках захист прав учасника спільної власності може здійснюватись іншими способами, передбаченими ст. 16 ЦК, наприклад, припинення дії, яка порушує право або відшкодування моральної шкоди.

5. Обставини, зазначені в коментованій статті, є також підставою для виселення з гуртожитків (п. 44 Примірного положення про гуртожитки, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 3 червня 1986 р. № 208) та службових жилих приміщень (п. 37 Положення про порядок надання службових жилих приміщень і користування ними в Українській РСР, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 4 лютого 1988 р. № 37).

У разі визнання ордера на жиле приміщення недійсним внаслідок неправомірних дій осіб, які одержали ордер, вони підлягають виселенню без надання іншого жилого приміщення. Якщо громадяни, зазначені в ордері, раніше користувалися жилим приміщенням у будинку державного або громадського житлового фонду, їм повинно бути надано жиле приміщення, яке вони раніше займали, або інше жиле приміщення.

У випадках визнання ордера на жиле приміщення недійсним з інших підстав, крім випадку, передбаченого частиною першою цієї статті, громадяни, зазначені в ордері, підлягають виселенню з наданням іншого жилого приміщення або приміщення, яке вони раніше займали.

1. Підстави визнання ордеру недійсним закріплено в ст. 59 ЖК:

- подання фізичними особами не відповідаючих дійсності відомостей про потребу в поліпшенні житлових умов,

- порушення прав інших фізичних осіб або юридичних осіб на зазначене в ордері жиле приміщення,

- неправомірних дій службових осіб при вирішенні питання про надання жилого приміщення,

- в інших випадках порушення порядку і умов надання жилих приміщень.

Коментована стаття визначає наслідки визнання ордеру недійсним в залежності від того, чи були підставою визнання його недійсним неправомірні дії одержувача ордера (ч. 1) або інші підстави (ч. 2).

2. Згідно п. 6 постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 р. № 2 "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" якщо обов'язок надати жиле приміщення лежить на позивачеві (виконкомі, відомстві), відсутність у позовній заяві вказівки про надаване приміщення є підставою для залишення