Науково-практичний коментар Земельного кодексу України - О. М. Мірошниченко

ст. 1 ЗУ "Про планування та забудову територій", регіональні правила забудови - це "нормативно-правовий акт, яким встановлюється загальний для територій і населених пунктів області, Автономної Республіки Крим (крім міст Києва та Севастополя, міст республіканського значення Автономної Республіки Крим, міст обласного значення) порядок планування, забудови та іншого використання територій і окремих земельних ділянок". Порядок розробки, затвер­дження та оприлюднення регіональних правил забудови визначається ст. 21 Закону.

Передбачено, що регіональні правила забудови розробляються на основі типових регіональних правил забудови, затверджених спеціально уповноваженим центральним органом виконавчої влади з питань архітектури та містобудування. На виконання цієї норми наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України №219 від 10.12.2001 затверджені Типові регіональні правила забудови.

Прикладом регіональних правил забудови можуть бути Правила забудови території Київської області, затверджені рішенням Київської обласної ради від 19.06.2003 №096-08-XXIV.

Місцеві правила забудови. Згідно зі ст. 1 ЗУ "Про планування та забудови територій", місцеві правила забудови - це "нормативно-правовий акт, яким встановлюється порядок планування і забудови та іншого використання територій, окремих земельних ділянок, а також перелік усіх допустимих видів, умов і обмежень забудови та іншого використання територій та окремих земельних ділянок у межах зон, визначених планом зонування". Зміст, форма, порядок розробки та затвердження місцевих правил забудови визначаються ст. 22 названого Закону.

Звичайно, при використання земель населених пунктів, у т.ч. і земель житлової та громадської забудови, обов'язковим є і дотримання інших нормативно-правових актів, не названих у коментованій ст. 39 ЗКУ. Наприклад, важливими є вимоги ЗУ "Про благоустрій населених пунктів", наказу Держжитлокомунгоспу "Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій" від 17.05.2005 №76.

Велика кількість нормативно-правових актів регламентують окремі аспекти використання земель населених пунктів. Так, ст. 27 ЗУ "Про основи соціальної захищеності інвалідів в Україні" вимагає при плануванні та забудові населених пунктів забезпечити "пристосування для використання інвалідами"; правовий режим кладовищ у населених пунктах визначається ЗУ "Про поховання та похоронну справу", а також Інструкцією про порядок поховання, утримання кладовищ і організацію ритуального обслуговування в населених пунктах України, затвердженою наказом Держжитлокомунгоспу України від 16.12.1991 №126. Щодо особливостей використання земельних ділянок при комплексній реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду див. ЗУ "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду" від 22.12.2006.

Наведеним перелік нормативно-правових актів, що визначають режим земель житлової та громадської забудови і, загалом, усіх земель у межах населеного пункту, не вичерпується. Наприклад, деякі вимоги щодо правового режиму таких земель вміщені у Єдиних правилах ремонту і утримання автомобільних доріг, вулиць, залізничних переїздів, правил користування ними та охорони, затверджених ПКМ від 30.03.1994 №198 (зокрема, що стосується можливості розміщення на таких землях малих архітектурних форм).

Стаття 40. Земельні ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і гаражного будівництва

Громадянам України за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування можуть передаватися безоплатно у власність або надаватися в оренду земельні ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і гаражного будівництва в межах норм, визначених цим Кодексом. Понад норму безоплатної передачі громадяни можуть набувати у власність земельні ділянки для зазначених потреб за цивільно-правовими угодами.

Право на приватизацію присадибних земельних ділянок. Суб'єктом права на приватизацію є громадяни України, що не здійснювали раніше приватизації земельних ділянок за даним видом використання (ч. 4 ст. 116 ЗКУ). Норма безоплатної приватизації встановлена п. "г" ч. 1 ст. 121 кодексу (в селах - 0,25 га, селищах - 0,15 га та містах - 0,10 га). Положення вказаної статті виключають можливість приватизації окремо земельних ділянок для будівництва та обслуговування житлового будинку та окремо - для будівництва та обслуговування господарських споруд. Уся ділянка є єдиною, об'єднується спільною назвою - "присадибна земельна ділянка" - і підлягає загальному обмеженню граничного розміру безоплатної приватизації.

Для визначення поняття присадибної земельної ділянки важливим є поняття садибного жилого будинку. Згідно із п. 2.2. Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженою Наказом Держбуду України від 24.05.2001 №127, "житловий будинок указаної категорії складається із житлових та допоміжних (нежит-лових) приміщень. Характерними допоміжними приміщеннями будинків є: передпокій, кухня, коридор, веранда, вбиральня, комора, приміщення для автономної системи опалення, пральня тощо" Для порівняння див. поняття житлового будинку квартирного типу (п. 2.1. Інструкції).

Порядок реалізації права на приватизацію присадибної земельної ділянки визначається ст.ст. 116,118, 125 та ін. ЗКУ.

При реалізації права на приватизацію присадибних земельних ділянок, наданих грома­дянам відповідно до положень ЗКУ Української РСР від 25.12.1970[129], виникають проблемні ситуації, пов'язані із тим, що надана у користування земельна ділянка може перевищувати граничні норми безоплатної приватизації за ст. 121 чинного ЗКУ. У більшості таких випадків земельна ділянка може бути приватизована громадянами із її поділом на дві земельні ділянки - наприклад, присадибну ділянку та ділянку, призначену для ведення особистого селянського господарства. У цьому разі, як видається, спрощена процедура приватизації земельних ділянок, передбачена ч.ч. 1 та 2 ст. 118 ЗКУ, формально не може бути застосо­вана, оскільки виникає необхідність у розробці землевпорядного проекту утворення нового землеволодіння через зміну цільового призначення частини земельної ділянки (п. "б" ч. 1 ст. 186, ч. 2 ст. 20 ЗКУ). Вимога щодо розробки проекту відведення у даному випадку виглядає явною "надмірністю", тому за існуючою практикою земельна ділянка "дробиться" при розробленні технічної документації із виготовлення відповідного державного акту без розробки проекту відведення.

Щодо проблем, які виникають при приватизації присадибної земельної ділянки кількома співвласниками житлового будинку, див. коментар до ст. 89 ЗКУ.

Деякі особливості реалізації права громадян на приватизацію присадибних земельних ділянок можуть передбачатися рішеннями органів місцевого самоврядування. Як приклад можна навести Рішення Київської міської ради "Про затвердження Порядку набуття права на землю юридичними особами та громадянами в місті Києві" №313/1747 від 14.03.2002167.