Науково-практичний коментар Земельного кодексу України - О. М. Мірошниченко

Так, Указом Президента України "Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки" від 03.12.1999 №1529 було передбачено (пп. "а" ст. 1) "запровадження обов'язкового укладання договорів оренди земельної частки (паю) з виплатою орендної плати у натуральній або грошовій формах)...".

"Оренда" земельних часток (паїв) регламентується значним масивом законодавства: див. Указ Президента України "Про гарантування захисту економічних інтересів та поліпшення соціального забезпечення селян-пенсіонерів, які мають право на земельну частку (пай)" від №1353, "Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки" від 03.12.1999 №1529, "Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)" від 02.02.2002 №92, ПКМ від 12.10.1995 №801 "Про затвердження форми сертифіката на право на земельну частку (пай) і зразка Книги реєстрації сертифікатів на право на земельну частку (пай)", від №672 "Про проведення перерахунку обсягів натуральної та відробіткової форм плати за оренду земельної частки (паю) у грошову", від 24.01.2000 №119 "Про затвердження Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю)" тощо.

У спеціальній літературі справедливо зазначалося, що про "оренду" земельних часток (паїв) мова може йти з надзвичайно великою долею умовності, таку "оренду" в жодному разі не можна вважати орендою землі. Зазначимо, що укладення договорів "оренди" земельних часток (паїв) не може бути підставою виникнення права на використання землі. На наш погляд, такі договори "оренди" можуть застосовуватися в одному єдиному випадку: коли "орендарі" є суб'єктами права колективної власності на землю, що виникло в них на підставі положень ЗКУ в редакції 1992 р. - у такому випадку "оренда" фактично передбачає стимулювання суб'єкта права на земельну частку (пай) до того, щоб він утримувався від реалізації свого права на виділення земельної частки (паю) в натурі. Суб'єкт же права колективної власності продовжує використовувати земельну ділянку, що й так належить йому на праві власності. Якщо, наприклад, свого часу КСП було реорганізовано у СгАТ і переоформило відповідний державний акт на право колективної власності, укладення дого­вору "оренди", відповідно до якого за час, поки громадяни не реалізовуватимуть своє право вимагати виділення в натурі земельної ділянки, вони отримуватимуть певну платню, закону не суперечитиме (проте договір і не дає підстав для користування земельною ділянкою; він лише сприяє збереженню існуючих прав господарства, що посвідчені відповідним державним актом).

З іншого боку, якщо КСП ліквідоване, а права на земельні частки (паї) передані "в оренду" новоствореному підприємству, користування останнім земельною ділянкою колишнього КСП є самовільним і незаконним. З ліквідацією КСП земельна ділянка перейшла у власність держави, а громадяни зберегли речове право вимагати виділення своєї земельної частки (паю) в натурі, у тому числі єдиним масивом. Лише отримавши відповідний дер­жавний акт, вони зможуть передати земельну ділянку в оренду.

Проте практика подібної "оренди" земельних часток (паїв) набула надзвичайно великого поширення. В умовах, коли місцезнаходження ділянки, належної на земельну частку (пай) в принципі можна було визначити відповідно до схем паювання, договори "оренди" паїв фактично стали договорами оренди земельних ділянок, хай і не сформованих та не виділених у встановленому порядку.

Попри очевидну незаконність подібної практики вона набула величезних масштабів. За таких умов держава вже не могла формально "відмахнутися" від подібної практики. Навпаки, із викладенням ЗУ "Про оренду землі" у новій редакції у 2003 році законодавець розглядав договори "оренди" земельних часток (паїв) як законні та навіть спробував надати їм певної стабільності (див. коментар до абз. 1 п. 8 розділу X ЗКУ).

Слід наголосити, що укладення договору "оренди " права на земельну частку (пай) не може перешкодити громадянину реалізувати вимогу про виділення земельної частки (паю) в натурі навіть до закінчення строку дії договору. Це випливає, серед іншого, із положень коментованого пункту. Таким чином, у випадку дострокового виділення земельної частки паю можна ставити питання про позбавлення "орендодавця" права на плату за відповідний період, про стягнення передбаченої договором неустойки тощо, але не про те, що його вимога не підлягає задоволенню. Таким чином, договір "оренди" не може забороняти; він лише заохочує.

Наказом Держкомзему України від 17.01.2000 №5 затверджено Типовий договір оренди земельної частки (паю). На нашу думку, така типова форма фактично має правову природу примірного договору і обов'язкового значення не має, оскільки закон не передбачає існування типової форми даного виду договору, як і не надавав Держкомзему України права встановлювати її. Проте у правовій доктрині існує і протилежна думка (її дотримується, наприклад, М.В. Шульга, який вважає Типовий договір оренди земельної частки (паю) обов'язковим). Крім того, на цих же позиціях знаходиться і судова практика (див., напри­клад, ухвалу ВС України від 11.03.2004 у справі за позовом Є. до товариства з обмеженою відповідальністю ім. Ведути Березівського району Одеської області про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою).

Реєстрація договорів оренди земельних часток (паїв) передбачена Указом Президента України від 03.12.1999 №1529 (шляхом вказівки KM України "вжити організаційні заходи" щодо "запровадження спрощеного порядку реєстрації договорів"), порядок реєстрації встановлений ПКМ "Про затвердження Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю)" від 24.01.2000 №119. Відповідно до ч. 1 ст. 210 ЦК України, "правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом". Згадана ПКМ, а також Указ Президента законом не є, тому, на наш погляд, договори оренди земельних часток (паїв) є укладеними з моменту, коли сторони досягай згоди з усіх істотних умов (ст. 638 ЦК України), нереєстрація договорів правових наслідків не тягне.

За даними Держкомзему України, станом на 01.10.2006 укладено 4,5 млн. договорів оренди земельних часток (паїв). Середній розмір орендної плати на рік за 1 гектар складає 130,3 грн.. Загальна сума виплат за оренду земельних часток (паїв) згідно із укладеними договорами на 2006 рік становить 2,3 млрд. грн. Більшість договорів укладено з госпо­дарствами, із земель яких виділено земельну частку (пай).

На жаль, у цю статистику включаються і договори класичної оренди земельних ділянок, виділених в натурі в рахунок права на земельну частку (пай), тому реальний обсяг оренди земельних часток (паїв) визначити важко.

Мунтян В.