Науково-практичний коментар Земельного кодексу України - О. М. Мірошниченко
г) документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;
ґ) відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;
д) відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо);
є) договірну ціну;
є) зобов'язання сторін.
3. Угоди про перехід права власності на земельні ділянки вважаються укладеними з дня їх нотаріального посвідчення.
До частини першої. Правила ч. 1 ст. 132 ЗКУ щодо необхідності нотаріального посвідчення угод про відчуження земельних ділянок підтверджуються положеннями ЦК України (наприклад, ст. 657 ЦК України щодо договорів купівлі-продажу земельних ділянок). При цьому угоди про перехід права власності на земельні ділянки підлягають нотаріальному посвідченню незалежно від змісту норм ЦК України з приводу їх форми (ч. 2 ст. 131 ЗКУ).
До частини другої. Поряд із умовами угод, зазначена норма містить і вказівку на їх реквізити (наприклад, назву сторін, документи, що підтверджують право власності, різні відомості). Не для всіх угод характерним є наявність договірної ціни (напр., вона не потрібна при даруванні). Не є окремою умовою і "зобов'язання сторін" (п. "є") - вони формулюються у всіх умовах угоди.
Деякі із вимог коментованої норми є хоча й недоцільними, проте цілком зрозумілими (наприклад, щодо зазначення назв сторін). Деякі ж потребують коментарю.
Предмет угоди. Предметом угоди є земельна ділянка, що має визначене місце розташування, зазначеної площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму і відповідає ч. 1 ст. 79 ЗКУ (див. коментар).
Спірним на даний час є питання, чи можливе (і яким чином) відчуження частини земельної ділянки. Поза всяким сумнівом, повністю відповідатиме законодавству формування земельної ділянки шляхом розроблення проекту відведення (із його подальшим погодженням та затвердженням", а також видачею нового державного акту на частину земельної ділянки, після чого вона стане повноцінною окремою ділянкою. Проте окреслений шлях є довгим та витратним. Тому на практиці існують випадки відчуження "частин" земельних ділянок без розроблення проектів відведення і без видачі нових державних актів.
Правомірність такої практики часто ставиться під сумнів. Зокрема, досить багато працівників органів земельних ресурсів сьогодні знаходяться на позиції, що при відчуженні частини земельної ділянки навіть без зміни її цільового призначення розробка проекту відведення обов'язкова. В обґрунтування такого підходу зазвичай наводиться посилання на п. 2 Порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 №677. У цьому пункті передбачено, що "[п]роект відведення земельної ділянки не розробляється у разі, коли ... земельна ділянка набувається у власність шляхом купівлі-продажу, дарування, міни, на підставі інших цивільно-правових угод, успадкування, без зміни її меж та цільового призначення". Звідси висновок: якщо межі змінюються, необхідна розробка проекту відведення.
Між тим, ні із процитованого положення, ні з будь-яких інших норм чинного законодавства не слідує, що межі земельної ділянки можуть встановлюватися лише шляхом розробки проекту відведення, тим більше, із обов'язковою видачею нового державного акту на частину ділянки. Натомість, законом прямо передбачено, що межі земельної ділянки можуть бути встановлені шляхом виконання робіт із розробки кадастрового плану та встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) за ст. 56 ЗУ "Про землеустрій".
На наш погляд, частина земельної ділянки, межі якої встановлені на кадастровому плані, стає окремою земельною ділянкою, повністю відповідаючи визначенню земельної ділянки, наведеному у ч. 1 ст. 79 ЗКУ (“частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами"). Процес формування земельної ділянки завершується після отримання на неї нового державного акта відповідно до ст. 125 ЗКУ.
Документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку. Документом, що підтверджує право власності на земельну ділянку є державний акт на право власності - див. коментар до ст. 125, 126 ЗКУ. Поза всяким сумнівом, відповідна угода (правочин) не мають "містити" цей документ у буквальному розумінні - відповідний державний акт не слід "вшивати" у текст угоди. Відповідно до п. 27 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженою наказом Міністерства юстиції України від 03.03.2004 №20/5, державний акт як документ, що є підставою вчинення нотаріальної дії, залишається у справах нотаріуса.
Специфічною є ситуація у разі відчуження земельної ділянки державної (а у перспективі - і комунальної) власності (див. коментар до ст. 126 ЗКУ).
Відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки. Відсутність заборон перевіряється нотаріусом за даними Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна (Положення про Єдиний реєстр заборон відчуження об'єктів нерухомого майна затверджено Наказом Міністерства юстиції України від 09.06.1999 №31/5).
Відомості про відсутність або наявність обмежень або обтяжень перевіряються згідно із даними державного земельного кадастру. При цьому процедура такої перевірки чітко не врегульована, а практика існує найрізноманітніша. Наприклад, у деяких випадках відповідні довідки (висновки) надають підрозділи Центру державного земельного кадастру, в інших випадках - органи земельних ресурсів. Зміст довідок також може бути найрізноманітнішим: наприклад, як обтяження може бути вказане "заборона самовільної зміни цільового призначення", "дотримання вимог екологічного зонування" тощо.
Неукладеність та недійсність угод про відчуження земельних ділянок. Проблемним є питання про правові наслідки відсутності в угоді істотних умов, закріплених в належній (нотаріальній) формі. Відсутність в угоді таких умов - це, з одного боку, порушення закону (наприклад, ч. 2 ст. 132 ЗКУ), яке дає підстави для визнання угоди (договору) недійсною (ст. 215 ЦК України). З іншого боку, положення ч. 1 ст. 638, ст. 639 ЦК України передбачають, що "договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору". Такі норми дають підстави для висновку, що за відсутності в угоді хоча б однієї із істотних умов угода є неукладеною, тобто угоди як такої не існує.
Судова практика давала приклади різних тенденцій при вирішенні даного питання. У роз'ясненні Вищого арбітражного суду України від 12.03.1999 №02-5/111 передбачено, що "недійсною може бути визнана лише укладена угода", з чого
