Науково-практичний коментар Земельного кодексу України - О. М. Мірошниченко

До частини другої. Положення коментованої частини вказують на важливу ознаку емфітевзису та суперфіцію як речових прав - відчужуваність. Ця ознака, серед іншого, відрізняє ці права від оренди як зобов'язального права, для уступки якого, за загальним правилом, необхідна згода орендодавця.

Порядок здійснення права на відчуження емфітевзису передбачений ст. 411 ЦК України. Особливістю є передбачене цією статтею право переважної купівлі емфітевзису власником земельної ділянки.

Інша особливість відчуження встановлена щодо суперфіцію. Згідно із ч. 3 ст. 415 ЦК України, право суперфіцію слідує за будівлею (спорудою), зведеною на земельній ділянці.

Коментована норма передбачає щодо прав користування земельною ділянкою державної або комунальної власності виняток із загального правила про можливість відчуження цих прав (див. ч. 3 ст. 102-1 ЗКУ та коментар до неї).

До частини третьої. Коментованою нормою передбачено, що емфітевзис та суперфіцій на земельні ділянки державної та комунальної власності є особистими правами, окрема передача яких до інших осіб неможлива. Дане правило підтверджується ч. 3 ст. 407, ч. 3 ст. 413 ЦК України. Разом із тим, законодавець зберіг у всій повноті принцип слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована (див. коментар до ст. 120 ЗКУ).

Внесення права до статутного фонду юридичної особи відповідно до ст. 140 ГК України породжує перехід до такої особи відповідного права користування земельною ділянкою. Тому заборона внесення права до статутного фонду фактично дублює загальну заборону на відчуження. Те саме стосується і окремої заборони передачі права в іпотеку, оскільки передане в іпотеку може бути лише майно, що може бути іпотекодавцем відчужене (ч. 1 ст. 5 ЗУ "Про іпотеку").

Виняток щодо можливості відчуження прав емфітевзису та суперфіцію, передбачений коментованою нормою, випливає із принципу про єдність юридичної долі земельної ділянки та нерухомості, що на ній знаходиться (див. ст. 120 ЗКУ).

До частини четвертої. Загальне правило про допустимість встановлення безстрокових емфітевзису чи суперфіцію (ст. 408, ч. 4 ст.413 ЦК України) не поширюється на земельні ділянки державної чи комунальної власності, строк користування якими законодавчо обмежено.

До частини п'ятої. Із положень коментованої статті, а також глави 33 "Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб" ЦК України можна вивести істотні умови договору емфітевзису. Першою очевидною умовою є (1) об'єкт - відповідна земельна ділянка. Необхідно визначитися і щодо (2) цільового призначення земельної ділянки (ч. 1 ст. 409 ЦК України). Ця умова може бути сформульована у загальному вигляді (сільськогосподарське використання за цільовим призначенням), а може бути деталізована (наприклад, шляхом прив'язки до певної сівозміни). Також умовою договору є (3) строк, який може бути і "невизначеним" (ст. 408 ЦК України), а також (4) плата за користування із зазначенням розміру, форми, умов, порядку та строків її виплати (ч. 2 ст. 409, ч. 2 ст. 410 ЦК України).

Аналогічно, істотними умовами договору суперфіцію (виходячи насамперед із положень глави 34 "Право користування чужою земельною ділянкою для забудови" ЦК України) слід вважати (1) об'єкт - земельну ділянку, (2) її цільове призначення (будівництво "промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель" - ч. 1 ст. 413 ЦК України), (3) визначений або невизначений строк (ч. 4, 5 ст. 413 ЦК України), (4) плата за користування, що може бути встановлена у вигляді "частки від доходу землекористувача", "[я]кщо на земельній ділянці збудовані промислові об 'єкти" (ч. 1 ст. 414 ЦК України). Дуже доцільним є визначення у договорі також (5) долі будівель та споруд у випадку закінчення договору (див. ст. 417 ЦК України), хоча дана умова і не віднесена законом до істотних.

Виходячи із існуючої редакції ч. 2 ст. 2 ЗУ "Про плату за землю" ("[власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі, крім орендарів та інвесторів -учасників угоди про розподіл продукції, сплачують земельний податок ), земельний податок повинен сплачувати і власник, і емфітевта або суперфіціарій. На наш погляд, земельний податок має сплачуватися тільки власником, зважаючи на те, що закон, звичайно, не міг переслідувати мети встановлення подвійного оподаткування.

Договір про встановлення емфітевзису або суперфіцію укладається в письмовій формі (вимога щодо нотаріального посвідчення законом не передбачена). Необхідність додержання письмової форми випливає із ст.ст. 206 та 208 ЦК України, а також необхідності державної реєстрації договору, передбаченої ст.ст. 182, 210 ЦК України (див. також ст. 202 ЗКУ, ЗУ "Про державну реєстрацію речових право на нерухоме майно та їх обмежень").

На даний час, враховуючи, що положення ЗУ "Про державну реєстрацію речових право на нерухоме майно та їх обмежень" залишаються "непрацюючими", у правозастосовчій діяльності існує підхід, за яким як державну реєстрацію прав слід розглядати реєстрацію відповідних правочинів за ПКМ від 26.05.2004 №671 "Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів" (здійснюється при нотаріальному посвідченні). Такий підхід диктується міркуваннями доцільності, проте, на жаль, він не спирається на закон, який відрізняє підстави реєстрації прав (див. ЗУ "Про державну реєстрацію речових право на нерухоме майно та їх обмежень") та право чинів (ст. 210 ЦК України).

В Україні існує практика опосередкування договорами емфітевзису відносин із використання земельних ділянок для садівництва[257]. Між тим, використання земельної ділянки для садівництва передбачає можливість будівництва "необхідних будинків, господарських споруд тощо" (ч. 3 ст. 35 ЗКУ), тому відносини сторін одночасно мають ознаки не лише емфітевзису, а й суперфіцію. Подібна ситуація може скластись у випадку використання земель ФГ, земель різних сільськогосподарських підприємств, на яких розташовані будівлі і споруди. Як видається, відносини сторін мають регулюватися одночасно положеннями і про емфітевзис, і про суперфіцій. У цивілістичній доктрині у подібних випадках пропонується вести мову про існування т. з. складених речових прав