Житловий кодекс України. Науково-практичний коментар станом на 05.05.2011 р - Колектив авторів

Виконавчі комітети місцевих Рад народних депутатів здійснюють контроль за діяльністю житлово-будівельних кооперативів, за експлуатацією та ремонтом належних їм будинків. Виконавчий комітет районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів вправі скасувати рішення загальних зборів чи правління кооперативу, якщо воно суперечить законодавству.

1. Положення статті, що коментуються, дублюються із певним розширенням п. 74 Примірного статуту ЖБК.

Проте, можна констатувати, що нині коментована стаття перестала нести регулятивне навантаження. Більш того, положення даної статті суперечать діючому законодавству України, - не лише тому, що перестали існувати як виконавчі комітети, так і місцеві Ради народних депутатів. Сьогодні, як правило, в текстах нормативних актів при згадування даних органів слід читати - "органи місцевого самоврядування".

2. Водночас найголовніше те, що невідповідність даної статті вимогам чинного законодавства України полягає в тому, що діюче законодавство про місцеве самоврядування в Україні передбачає контрольні повноваження даних органів за діяльністю тих чи інших споживчих кооперативів тільки відповідно до закону (п. 4 ст. 30 Закону України "Про місцеве самоврядування").

Але законодавство не містить норм, що передбачають право даних органів скасовувати рішення органів управління та контролю ЖБК. Таке право мають самі кооперативи.

Більш того, слід підкреслити, що у випадку порушення прав громадян, юридичних осіб або органів місцевого самоврядування у зв'язку із прийняттям тих чи інших рішень, останні можуть звернутися із позовною заявою до судових органів, і лише відповідний суд, який розглянув по суті справу, може скасувати рішення загальних зборів чи правління кооперативу, якщо воно суперечить законодавству.

Держава подає житлово-будівельним кооперативам допомогу в експлуатації та ремонті належних їм будинків, а також у забезпеченні жилими приміщеннями членів житлово-будівельного кооперативу на час проведення капітального ремонту, коли ремонт не може бути проведено без виселення громадян, які проживають у цих будинках.

1. Коментована норма передбачає, що держава подає ЖБК допомогу в експлуатації та ремонті належних їм будинків. Крім того, держава надає допомогу у забезпеченні жилими приміщеннями членів ЖБК на час проведення капітального ремонту, якщо ремонт не може бути проведено без виселення громадян, які проживають у цих будинках.

2. Водночас, загалом дана норма не враховує положення чинного в Україні законодавства. Зокрема, у зв'язку з тим, що у теперішній час жилі приміщення, що перебувають в житлових та житлово-будівельних кооперативах, належать до приватного житлового фонду (див. коментар до ст. 4 ЖК), коментована стаття носить здебільшого абсолютно декларативний характер.

Слід підкреслити, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування надають допомогу громадянам - членам кооперативу та членам їх сімей лише у випадках, встановлених законом.

3. Проте, справедливим буде зазначити наступне. Нині однією із форм державної допомоги ЖБК, зародженої ще за часів СРСР, вважають взаємовідносини кооперативу із житлово-експлуатаційною організацією.

Так, з метою технічного обслуговування будинку ЖБК має право на підставі цивільно-правового договору передати будинок на таке обслуговування певній житлово-експлуатаційній організації. Зокрема, відповідно до ст. 181 ЖК державні житлово-експлуатаційні і ремонтно-будівельні служби здійснюють за договором технічне обслуговування та ремонт будинків громадського житлового фонду і будинків житлово-будівельних кооперативів. Оплата витрат, зв'язаних з обслуговуванням та ремонтом зазначених будинків, провадиться за рахунок засобів кооперативу за ставками або на умовах, установлених для обслуговування та ремонту будинків державного житлового фонду (див. також коментар до ст. 181 ЖК).

Окрім того, враховуючи положення ст. 187 ЖК, відповідно до якої фінансування затрат на експлуатацію та ремонт будинків житлово-будівельних кооперативів здійснюється за рахунок коштів кооперативів, можна зазначити, що такі затрати, насамперед, спрямовані на відшкодування витрат по технічному обслуговуванню внутрішніх будинкових інженерних мереж та обладнань тим суб'єктам, які здійснюють експлуатацію даних мереж та обладнань.

В будинках ЖБК має місце також плата за користування тепловою та електричною енергією, газом, водопровідними та каналізаційними мережами, що проводиться за відповідними тарифами на підставі укладених цивільно-правових договорів.

4. Слід також зазначити про можливу допомогу держави тому ЖБК, що має необхідність у забезпеченні жилими приміщеннями членів кооперативу та членів їх сімей на період капітального ремонту будинку такого ЖБК у тих випадках, коли такий ремонт будинку не може бути проведений без виселення його мешканців. У таких випадках, враховуючи відсутність у ЖБК спеціального житлового фонду, до якого тимчасово можна переселити громадян, допомагає держава. При цьому мають бути враховані вимоги ст. 101 ЖК, згідно із якою жиле приміщення, надаване на час капітального ремонту, має знаходитись у межах даного населеного пункту і відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам. Після закінчення капітального ремонту і прийняття будинку державною комісією наймач вселяється у жиле приміщення, яке він раніше займав. У період проживання наймача в зв'язку з капітальним ремонтом в іншому жилому приміщенні він вносить квартирну плату лише за приміщення, надане йому на час ремонту (див. також коментар до ст. 101 ЖК).

На період проживання у зв'язку із капітальним ремонтом в іншому жилому приміщенні член ЖБК зберігає права та несе обов'язки, передбачені Примірним статутом ЖБК.

Якщо належний житлово-будівельному кооперативу будинок підлягає знесенню у зв'язку з вилученням земельної ділянки для державних або громадських потреб, кооперативу замість будинку, що зноситься, передається у власність рівноцінний жилий будинок.

1. Загальне правило щодо припинення права власності на нерухоме майно у зв'язку із викупом земельної ділянки, на якій воно розміщене, міститься у ст. 351 ЦК. Відповідно до нього право власності на житловий будинок (у нашому випадку кооперативний будинок), інші